关于佳阳·新城港都（翠湖里）前期物业违规选聘及合同缺项的投诉

留言板：关于佳阳·新城港都（翠湖里）前期物业违规选聘及合同缺项的投诉函 投诉对象：武汉市长江新区住房和城乡建设局（物业管理行政主管部门）被投诉单位：武汉市佳阳商贸有限公司（建设方）、武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（物业公司）投诉事由：建设方与物业公司存在关联关系，破坏前期物业招投标程序；前期物业管理服务协议及业主临时公约存在关键条款缺项、约定不合理等问题 一、基本情况说明 投诉人系佳阳·新城港都（翠湖里）业主，在收房过程中发现：建设方武汉市佳阳商贸有限公司与物业公司武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司存在直接关联（物业公司为佳阳公司下属单位），二者未通过公开招投标程序选聘前期物业，违反《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规；同时，《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》存在公共收益约定缺失、违约责任不合理等问题，严重损害业主合法权益。 二、具体投诉事项 （一）前期物业选聘程序违规 根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条，“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。佳阳·新城港都（翠湖里）建筑面积21.6万方，属于“应当招投标”的住宅项目，但建设方佳阳公司直接选聘其下属单位佳馨瑞阳物业，未履行招投标程序，也未取得当地主管部门的“协议选聘批准”，严重违反法规规定，破坏了前期物业选聘的公平性与透明性。 （二）前期物业管理服务协议及业主临时公约条款缺项 1. 公共收益条款缺失两份文件均未约定小区公共收益（如广告收入、公共区域租赁收入、停车费分成等）的定义、范围、分配比例及公示机制。根据《民法典》第二百八十二条，“利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有”。建设方与物业公司未约定该部分收益的管理与分配，导致业主权益被侵害，属于关键条款缺项。2. 专项维修资金使用细则缺失虽提及“专项维修资金”，但未明确使用流程（如业主表决比例、申请审批步骤），与《物业管理条例》第五十四条“专项维修资金使用需经双三分之二业主同意”的规定衔接不足，易引发后续使用纠纷。3. 应急管理预案缺失未约定自然灾害、公共卫生事件等突发事件的应急处置流程（如物资储备、人员调度、业主告知机制），不符合《突发事件应对法》对物业服务企业“预防与应急准备”的要求。 （三）条款约定不合理 1. 业主违约责任过重《前期物业管理服务协议》约定业主欠费“每日按所欠金额万分之五收取滞纳金”，换算成年利率约18.25%，远超民间借贷利率司法保护上限（目前为LPR的4倍，约14.6%），属于违约金标准不合理。2. 业主物权限制过度《业主临时公约》禁止“业主更换入户门（含房号标识）”“在阳台安装防盗网”，过度限制业主对专有部分的合理改造权，与《民法典》第二百七十二条“业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”存在冲突，属于对业主物权的不合理限制。3. 物业公司责任边界模糊《前期物业管理服务协议》约定“物业公司对业主人身、财产安全仅承担配合公安的义务，不承担保险保管责任”，未明确“因物业公司过失（如监控失效、门禁损坏）导致的安全事故责任”，弱化了物业公司的安全管理职责，权责分配失衡。 三、诉求 1. 请贵部门依法查处建设方与物业公司违规选聘前期物业的行为，责令其补正招投标程序或取得合法批准文件。2. 要求建设方与物业公司就《前期物业管理服务协议》《业主临时公约》的缺项（公共收益、专项维修资金细则等）进行补充约定，对不合理条款（过高滞纳金、过度物权限制等）进行修正。3. 请贵部门对佳阳·新城港都（翠湖里）前期物业管理工作开展监督检查，督促物业公司依法履行服务义务，保障业主合法权益。4.请相关部门不要电话联系，就在这里用文字书面回复相关诉求事项的解决方案。此致武汉市长江新区住房和城乡建设局

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官方回复：尊敬的市民： 您好！您向市民热线·武汉城市留言板反映的诉求收到，现将办理情况回复如下：关于您反映小区前期物业选聘程序违规的问题，该小区总建筑面积191977.18平方米，依照2014年印发的《市房管局关于印发武汉市前期物业管理招投标暂行规定的通知》“招标人采取邀请招标方式的，应当根据物业项目情况，在物业管理招投平台中公开选择3个以上具备相应资质级别的物业服务企业发出投标邀请书并说明理由。在符合《武汉市物业管理条例》规定的情形，并经物业所在地区房管部门批准，开发建设单位可以采取协议方式选聘前期物业服务企业”等相关条款。档案资料显示，建设单位佳阳商贸于2015年9月2日向新洲区房管部门提交了前期物业管理招标申请。9月6日，新洲区局向其出具了《前期物业招标备案通知书》。9月25日，佳阳商贸向武汉市物业管理事务指导中心提交了前期物业邀请招标申请书。依据上述规定及程序记录，建设单位在项目前期已履行了当时的备案与申请手续，其选聘方式符合当时有效的物业管理招投标相关政策要求。关于您反映小区公共收益条款缺失的问题，根据《民法典》第二百八十二条规定，“业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有”。故小区公共收益的权属依法归属于全体业主，开发商无权在物业合同中对公共收益做相关约定，业主的法定权利不因前期物业管理服务协议是否约定而改变。关于您反映专项维修基金使用细则缺失的问题，根据国务院《物业管理条例》第五十三条、第五十四条，以及《武汉市住宅专项维修资金管理办法》等相关法规，专项维修资金属于业主共有，其使用的具体管理办法、业主表决比例（如涉及共有部分需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意）、申请使用流程、紧急使用程序等核心规则，均由法律法规及地方性政府规章直接规定。故前期物业服务协议中未详尽列明使用流程，并不影响专项维修资金依法依规申请使用。其使用的合法合规性，以《武汉市住宅专项维修资金管理办法》等现行有效法规规章为准绳。使用专项维修资金应符合法定的条件和程序。关于您反映应急管理预案缺失的问题，物业已建立相关物业服务应急预案，您可前往小区物业服务中心查询相关信息。关于您反映业主违约责任过重的问题，根据《民法典》第五百八十五条，违约金条款以当事人约定为原则，但约定的违约金过分高于实际损失时，法院可依当事人请求予以调整。关于您反映业主物权限制过度的问题，根据《民法典》第二百七十二条明确规定“业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但该权利的行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”相关条款。《业主临时公约》仅为物业服务企业在日常管理中发布的单方面工作指引与告知性文件，其性质属于企业为统一管理而制定的内部操作提示，并非具有普遍约束力的法律文件，也不构成对业主物权的法定限制。关于您反映物业公司责任边界模糊的问题，根据《物业管理条例》相关规定，物业管理区域内的共用部位、共用设施设备（如小区公共道路、消防设施、公共监控系统等）属于全体业主共有。物业服务企业基于物业服务合同的委托，对上述公共区域负有法定的以及合同约定的管理、维护和秩序维护责任。这包括但不限于确保监控、门禁等安防设施的正常运行，对安全隐患进行及时排查与处理，以及配合有关部门开展安全防范工作。因物业服务企业未能履行其维护、管理职责，存在过失（如对已知的监控长期失效、门禁损坏未及时修复），导致公共区域发生安全事故，给业主造成损失的，物业服务企业应依法承担相应的违约责任或补充责任。业主专有部分的安全管理，属于业主自身责任范畴。物业服务企业的责任主要体现为提供公共区域的安防支持、协助处理紧急情况，以及依据合同提供必要的巡查看护等辅助性、防范性服务。因您无需电话回访，后续若您有其他疑问，您可拨打我局电话027-85998740详细咨询。感谢您对长江新区的关心和支持！【经办单位：长江新区住房和城乡建设局】