世贸锦绣长江五期2号楼31万元防水维修价格虚高，项目存疑

武汉留言板：在本项目公示期，2025年3月20日至2025年3月27日，业主代表已经递交了书面反对意见给业委会和鹦鹉街道，不同意此项目，更不同意往下走流程。认为需要重启项目，复核工程量和价格。在业委会的答疑会上（2025年3月30日，杨泗社区周书记与会），业委会主任陈远对业主的众多疑问并未进行有效回复，项目存在重大争议，与会业主代表联署要求：   (1) 立即暂停项目所有程序；
         (2) 成立由社区、业委会、业主代表、第三方专业机构组成的联合调查组；
         (3) 重新开展工程必要性论证及造价审核；
         (4) 完善项目档案资料公示制度。

具体疑问反馈如下，请汉阳区房管局进行书面答复：
1. 程序合规性问题
1.1 未严格履行《民法典》第二百七十八条关于专项维修资金使用程序规定，存在未通过业主大会表决即启动招投标程序的情形；
1.2 项目公示存在程序瑕疵，仅采取现场张贴方式，未通过业主微信群、电子文档等多元化渠道进行有效告知。

2. 项目立项合法性问题
2.1 经业主代表实地勘察，约80%渗漏点位面积较小（约5cm²-20cm²），是否达到动用专项维修资金标准存疑；
2.2 项目存在仍在建设工程质量保修期（五年）内的可能性，需核查开发商质保责任履行情况，涉嫌违规动用维修基金。

3. 工程量核算及报价问题
3.1 施工方案采取面积计量方式与常规漏水点维修按点位计价方式存在显著差异，报价依据不足；
3.2 项目总预算318,611.26元与常规市场价（6-10万元）存在重大偏差，需提供详细工程预算清单；
3.3 未按《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》要求进行工程量清单审核。

4. 招投标程序问题
4.1 未按《招标投标法实施条例》要求公示评标标准及流程；
4.2 未取得大部分业主同意，未认证顶楼漏水保质期，直接启动项目；
4.3 2号楼与8号楼合并招标缺乏必要性说明；
4.4 未提供完整的招标比价文件及评标过程记录。

5. 档案管理问题
业委会未能完整提供项目立项五要件：
- 业主报修记录台账（缺）
- 物业现场勘察报告（部分提供）
- 专业机构检测报告（缺）
- 招标评标过程文件（部分提供）
- 业委会决议记录（缺）

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官方回复：尊敬的市民:您好!您向市民热线·武汉城市留言板反映的诉求已收到,现将办理情况回复如下:经鹦鹉街道杨泗社区了解，关于您所反馈的锦绣长江五期二栋使用维修资金维修外墙漏水事宜是否应该使用维修资金及流程是否合规合法的问题。根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第二十二条，住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；（三）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；（四）建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；（五）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；（六）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；（七）公共区域门窗或者窗纱破损的；（八）住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形；第二十六条，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）业主委员会持住宅专项维修资金使用备案表、使用方案及预算等有关材料报区房屋行政主管部门备案；区房屋行政主管部门发现不符合有关法律、法规、规章规定的，应当责令改正；（四）业主委员会按照区房屋行政主管部门备案的使用方案组织实施维修和更新、改造工程，并通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；（五）工程竣工后，业主委员会在物业管理区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况。截至目前，锦绣长江五期二栋因屋面防水层破损，顶层房间渗漏、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿等原因，准备使用维修资金进行维修；使用维修资金维修外墙漏水事宜正处于物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用方案，下一步将会按照业主意见征询结果决定是否使用维修资金进行维修外墙漏水；关于您所反馈招投标及报价的问题，经核实，锦绣长江五期外墙漏水使用维修资金事宜经过正规的招投标程序，选举了符合要求的施工单位。由施工方根据居民反映的情况，经过查看后出具的方案和报价，且经过房管局随机抽取的审计公司进行过初审；关于您所反馈的立项五要件的问题，参考《中华人民共和国民法典》、《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《市住房保障房管局关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的实施意见》（武房规〔2018〕5号）、《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》（武房发〔2023〕4号）等相关文件中没有明确规定此项要求。4月10日，工作人员通过电话84768208向您反馈办理情况，您已知晓办理结果。 感谢您的信任与支持,希望您一如既往支持和监督我们的工作! [经办单位:汉阳区 鹦鹉街]