武汉楼市：尽早做准备！

我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自微信公众号“汉叔说房”的粉丝精选提问：

提问：汉叔，你好，想买武汉东西湖的房子，请问该怎么买？

汉叔：你好，东西湖的楼盘可以分为五个板块，常青花园、宏图大道、金银湖，吴家山的临空港新城以及四环线板块 首先，常青花园片区虽然是东西湖最有价值的板块，也是外地人可以买的东西湖唯一可以上市区高中的不限购区，但片区内新房就三个盘，二手房除去五六十一等几个小区，其余大部分小区都超过20年房内的步梯房。第二，金湖金山大道沿线的片区，这个板块是东西湖最有活力的板块，六号线沿着金山大道的大动脉沿线车站13路，市政配套也多占这个板块，但这个板块有个特点，像环湖路、环湖二路等居住分散，远离地铁也是这个片区最大的弊端。第三，吴家山的临空港新城板块，这是东西湖重点发展的板块，也是新房楼盘最多的板块，且楼盘都在22层以下，这个板块买房一定要注意，在售楼部多待几天，看航道噪音到底能不能接受，有可能你进房的当天没有低空飞机飞过。第四宏图大道片区，这不是东西湖重点发展的板块，虽然有地铁八号线，二号线、三号线三轨交汇的优势，但周边都是工业用地，居住环境是弊端。第五四环线的板块，这个板块是东西湖靠西最为偏远的板块，有六号线地铁的加持，最大的弊端是目前没有大型的商圈，且配套起来也要时日。

提问：汉叔，你好，外地人想在五环买房，但是又不了解武汉最新的楼市情况，不清楚买哪些板块合适，请问在武汉该怎么买比较好呢？

汉叔：你好，武汉楼市在2017年达到了顶峰，开盘必清，开盘必抢，这是武汉楼市1.0版本，发展到2018到2019年的时候，光谷东、四新、后湖、白沙洲平均涨幅达到了3000；面积段开始向改善发展，这是武汉楼市的2.0。在2020年到2022年，进入了武汉楼市的3.0，从涨得快到涨幅稳，再到稳中有跌。接下来将进入武汉楼市的分水岭，各个板块会有冲突的楼盘可选择，究竟如何精准的选择呢？

提问：汉叔，你好，请问武汉房价还是降多少呢？

汉叔：你好，房价坚挺的板块，但成交惨淡，老南湖，关山，华中金融城；二七滨江是武汉最热门，房价最贵的板块，也是智轮下降行情中最坚挺的板块，不管是新房还是二手房，成交量极其惨淡，价格松动不够明显，下阶段这些板块也会有下降的趋势。主城区200万是刚需门槛，一旦超过200万的刚需产品都会有降价的空间，比如四新，王家湾，古田后湖等刚需板块，而远城区的房产总价100万以下才是安全值。

提问：汉叔，你好，之前买房在江夏，现在考虑孩子教育问题，要不要把房子卖掉置换到主城区？

汉叔：你好，江夏区居舒适度是很高的，主要是因为环境好，非常适合养老，流动性其实并不高，江夏区从黄家湖到藏龙岛这一大片地方都紧邻着湖景资源，也因为地广人稀，所以地铁资源和配套资源一直都不是很丰富，考虑买这类人群，更多是被武昌光谷外溢人群以及绕城高速以南产业园工作人员这里购买为主，而现在买江夏的更多是毕业的大学生，常年在武昌工作外溢到这里的偏多一些，总价从70到200万之间的都有，还有很多别墅的项目，所以基本上住在加拿夏的人群普遍都是上班族和养老群体，但是距离武汉市中心确实也比较远，所以江夏区优点很明显，就是生态环境非常好，但是缺点也很明显就是出行更多靠自驾，大型的配套地铁线路，因为人口不足，短时间内无法得到完善。第二点，远城区的教育限制，让更多高知分子考虑主城区的教育资源。因为江夏区属于远城区，所以在孩子中考的时候，可选的优质高中教育资源就很少，但是如果你是主城区学籍，那可选优质的高中资源就非常多。

提问：汉叔，你好，第一套房子没有买好，现在想置换第二套房子， 对武汉楼市的整体认知不高，不想再一次犯错，有没有什么建议？

汉叔：你好，其实很多人第一套房子买在了三环外，考虑最多的就是工作就近的原则，但是没有把房子的流动性考虑进去，导致后期置换比较难。比如很多人第一套房子买在了盘龙城东西湖、江夏和汉阳这些地方，但是放在五年前或者十年前，同样差不多的价格可以买到光谷或者主城区更好的位置，现在想把自己的房子卖出去，发现难度会很大，得大幅降价才能卖出去。再就是买在远城区，如果不是地铁口的房子，其实现在还是很难卖得去的。所以第一次买房，如果通勤时间可以控制在开车半小时，地铁一个小时能接受的情况下，其实可选范围会比较大，而且也能选到范围内流动性更好的房子，而不是把注意力只放在工作附近的几个小区。

第二点，房子买了想换是很难的，所以第一套房子一定要选好，一般买房会绑3到18年的教育资源，就会把自己绑定很长时间，所以你们买的不仅仅是住的地方，更是配套的资源，特别是孩子上学资源的圈层问题。根据武汉目前的学籍对口和户籍对口的政策来讲，一旦孩子上了小学，想再换区域上学就是一件非常麻烦的事情，不是你想换学校就能换的，特别是优质的教育资源。再一次置换大部分都是本区域置换的比较多，而跨区域置换就会涉及很多因素限制，所以提前规划好第一套房子，把各个因素综合考虑进去非常重要。总的来讲，买房并不是一件很轻松容易的事情