重磅!武汉公积金要改革!商转公意见公告发布!

　　2020年6月18日至6月27日，《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》征求意见稿发布：

　　武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则修改说明

　　一、修改《商转公贷款实施细则》的必要性

　　2010年3月，武汉住房公积金中心发布了《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》(武公中发〔2010〕16号)。该细则的出台，对规范住房公积金个人贷款管理，防范个人贷款风险，提升贷款服务效能，减轻职工还款压力，解决职工“住有所居”问题发挥了积极作用。但是随着经济社会的发展变化，我市住房公积金管理也面临着一些新形势新实践新要求，特别是《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》(武公中规〔2018〕2号)于2018年5月1日出台后，该实施细则与新的《个人贷款管理办法》明显不相适应;同时，原市法制办也要求各单位定期对所发文件进行规范清理，特别是对超期文件应及时予以废止或经重新修订后再行公布实施。上述商转公贷款实施细则出台至今已超过10年，原市法制办已明确要求此文件应重新修订后公布实施。

　　基于此，我们建议对原商转公贷款实施细则进行修改完善，增补相关内容，删减相关章节，修改相关条款，以加强对我市住房公积金个人贷款使用方面的管理，提高服务效率，更好适应新时代住房公积金管理的新实践新要求。

　　二、修改《商转公贷款实施细则》的准备过程

　　贷款管理处在起草《商转公贷款实施细则》修订稿时，进行了充分准备：一是面向部分受托银行、担保公司征求了意见和建议。二是充分发挥集体力量，先后和贷款业务服务部、市民之家分中心、铁路分中心等部门的个贷审批人员一道，进行了多次讨论修改，基本成型后，又征求了归集管理处、审计保全处、政策法规处、会计核算处、高校分中心、汉阳分中心、江夏分中心等多个部门的意见和建议。目前，各方面意见均认为，《商转公贷款实施细则》修订工作比较成熟，建议提请办公会讨论通过。三是书面征求了人民银行武汉分行营管部、市自然资源和规划局、市住房保障房管局等政府职能部门的意见和建议，并对上述部门的意见和建议进行了消化、吸收。四是以电话沟通的形式学习借鉴上海、天津、西安、广州、成都、潜江、长沙等兄弟城市公积金中心的做法，并结合武汉实际进行了修订完善。

　　三、《商转公贷款实施细则》的修改依据

　　本次修改《商转公贷款实施细则》，主要根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》、《武汉住房公积金管理中心关于印发武汉新建商品房住房公积金个人贷款和武汉存量房住房公积金个人住房贷款两个实施细则的通知》等有关规定，结合我市住房公积金个人贷款管理实际，在梳理历年相关贷款规定的基础上，借鉴兄弟城市公积金中心的做法，对《商转公贷款实施细则》进行了修改、完善和补充。

　　四、《商转公贷款实施细则》修改的主要内容

　　修改的具体内容主要包括：

　　(一)增设了“总则”部分，明确了“商转公”贷款的定义，以及商转公贷款管理的基本流程。

　　(二)调整了商转公贷款的对象和条件：办理商转公贷款的条件之一由原“商贷发放后已正常还款6个月及以上”修改为“原商贷发放后已正常还款12个月及以上”，主要是从商业贷款还款的角度看转公积金贷款的风险;增加了需要办理公证的情形，即“原商贷借款人在婚姻存续期间所购房屋产权为单独所有的，在申请商转公贷款时需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书”，主要是为了约束商贷转公积金贷款后，夫妻双方有共同还款的义务;存量房商转公贷款房屋房龄(以建成年份为准，下同)上限由20年调整为30年，主要是为了回应购买二手房职工的贷款诉求，并与现行的二手房公积金贷款房屋房龄保持一致。

　　(三)新增并明确了贷款房屋套数的认定标准等内容。

　　(四)新增了住房公积金贷款流动性系数与贷款额度关系的规定，主要是依据《武汉住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款政策的通知》增设的。

　　(五)存量房商转公贷款增加了第三级房屋贷款最高比例的相关内容，与前文存量房商转公贷款房屋房龄上限的调整相适应。

　　(六)存量房商转公贷款最长期限由20年延长至30年，与《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》的相关规定保持一致。

　　(七)在“第七章 其他规定”中新增了一些内容，如：原商贷房屋为非婚姻联名购买的，不能办理商转公贷款，主要是为了防范贷款抵押难以落实的问题。

　　(八)强化个人贷款发放后的管理工作，体现了防范和化解贷款风险的职责要求。

　　特此说明。

　　武汉住房公积金管理中心

　　2020年6月17日

　　武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则

　　(征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范我市个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务，根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》(以下简称“办法”)等相关规定，结合我市住房公积金个人贷款管理工作实际，制定本实施细则。

　　第二条 本实施细则所称个人住房商业贷款转住房公积金贷款(以下简称“商转公贷款”)是指我市住房公积金缴存职工，将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款(以下简称“原商贷”)，转为武汉住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)委托商业银行(以下简称“受托银行”) 发放的住房公积金个人贷款。

　　第三条 商转公贷款应当在原商贷银行办理。原商贷银行必须是我市住房公积金个人贷款业务的受托银行。

　　第四条 住房公积金组合贷款中的商业贷款不能办理商转公贷款。

　　第五条 公积金中心负责商转公贷款的审批和管理;受托银行负责缴存职工的贷款咨询、贷款申请、贷款受理、贷款初审、贷款复审、合同签订、抵押落实、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。

　　商转公贷款阶段性担保以及办理原商贷抵押登记注销和商转公贷款房屋抵押登记，由公积金中心认可的担保机构负责办理。

　　第二章 贷款对象和条件

　　第六条 贷款对象

　　凡在武汉地区按时连续足额缴存住房公积金6个月及以上的职工，在我市购买新建商品房或存量房时办理了个人住房商业贷款的，可以本人或配偶的名义(以下简称“转贷人”)申请商转公贷款。

　　第七条 贷款条件

　　(一)转贷人及配偶持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力, 年龄在18周岁(含)至法定退休年龄期间，即男性未满60周岁、女性未满55周岁。

　　党政机关、人民团体中的正、副县处级及相应职务层次的女干部，事业单位中担任党务、行政管理工作的相当于正、副处级的女干部和具有高级职称的女性专业技术人员年满60周岁退休的，需提供单位文件或者加盖单位公章的说明。

　　(二)转贷人及配偶信用良好，同意授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用报告，并符合公积金中心《个人住房公积金贷款信用审核标准》(以下简称“信用审核标准”);

　　(三)转贷人及配偶有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力;

　　(四)无尚未结清的住房公积金个人贷款，且无影响住房公积金个人贷款偿还能力的其他债务;

　　(五)同意提前结清原商贷余额;

　　(六)原商贷发放后已正常还款12个月及以上;并提供由发放该笔贷款的商业银行出具的原商贷正常还款记录和贷款余额证明;

　　(七)原商贷所购房屋已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》，产权明晰;

　　(八)转贷人及配偶同意由公积金中心认可的担保机构提供商转公贷款担保;

　　(九)转贷人及配偶同意由公积金中心认可的房屋评估机构出具存量房商转公贷款《房屋估价报告书》;

　　(十)原商贷借款人为单身，在申请商转公贷款时已结婚，需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书;

　　原商贷借款人在婚姻存续期间所购房屋产权为单独所有的，在申请商转公贷款时需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书;

　　(十一)同意用原商贷住房进行抵押担保;

　　(十二)存量房商转公贷款房屋房龄(以建成年份为准，下同)不超过30年(含30年)。

　　第三章 贷款房屋套数认定

　　第八条 认定标准

　　(一)商转公贷款首套住房认定：转贷人家庭(含本人、配偶及未成年子女)在武汉市房产部门的信息系统中仅有一套住房，并与拟申请商转公贷款的房屋为同一套住房，且在武汉住房公积金信息系统(以下简称“公积金系统”)中无贷款记录的，认定为首套住房。

　　(二)商转公贷款第二套住房认定：

　　1.转贷人及配偶申请商转公贷款时，在武汉市房产部门的信息系统中，其家庭(含本人、配偶及未成年子女)登记有二套住房，就其中一套住房申请商转公贷款的;

　　2.转贷人及配偶在武汉市房产部门的信息系统中有二套(含)以内住房,且在公积金系统中仅有一次贷款记录并已结清，就其中一套住房申请商转公贷款的;

　　上述2种情况按商转公贷款二套房认定。

　　(三)商转公贷款第三套住房认定：转贷人家庭(含本人、配偶及未成年子女)在武汉市房产部门的信息系统中有两套以上住房的，或者在公积金系统中记录的贷款次数达2次及以上的，其商转公贷款申请均不予受理。

　　(四)婚姻状况变化等特殊情形房屋套数的认定：

　　1.转贷人及其配偶在婚前，其中一方已使用过一次公积金贷款并已结清，现以夫妻名义申请商转公贷款的，按第二套住房认定;

　　2.转贷人及配偶在婚姻存续期间使用公积金贷款购买过一套住房，离异后其中一方申请商转公贷款的，按第二套住房认定;

　　3.转贷人及其配偶在婚前，已分别使用过公积金贷款，现以夫妻名义申请商转公贷款的，贷款申请不予受理。

　　第四章 贷款额度、期限和利率

　　第九条 贷款额度

　　(一)最高贷款额度：住房公积金最高贷款额度在基准贷款额度基础上，与个人住房贷款率挂钩，通过设置流动性调节系数，对最高贷款额度实行动态管理。

　　当“个贷率”低于80%时，流动性调节系数为1.2，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的1.2倍;

　　当“个贷率”介于80%(含)和90%之间时，流动性调节系数为1，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度;

　　当“个贷率”介于90%(含)和100%之间时，流动性调节系数为0.9，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的0.9倍;

　　当“个贷率”高于100%(含)时，流动性调节系数为0.8，即：住房公积金最高贷款额度为基准贷款额度的0.8倍。

　　公积金中心每半年向社会公布一次住房公积金最高贷款额度。

　　(二)可贷额度：商转公贷款额度实行限额管理，每笔公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：

　　1.不得高于当年规定的贷款最高额度;

　　2.不得高于当年规定的贷款最高比例：

　　存量房商转公贷款比例按房屋房龄(以建成年份为准)分为三个等级：第一级房屋房龄在10年(含10年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70%(建筑面积不超过144平米的，贷款最高比例不超过房屋总价的80%);第二级房屋房龄在11-20年(含20年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60%;第三级房屋房龄在21-30年(含30年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。

　　3.不高于按照转贷人及配偶还款能力确定的贷款额度;

　　计算公式为：贷款额度=(转贷人住房公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶住房公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×35%(还贷比例)×12个月×贷款年限。

　　4.不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度;

　　计算公式为：贷款额度=(转贷人住房公积金缴存余额+配偶住房公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数。

　　转贷人缴存时间缴存时间系数

　　商转公贷款的可贷额度综合以上四项限额后取最低值，并不得超过原商贷剩余本金。

　　第十条 贷款期限：

　　新建商品房商转公贷款最长期限不超过30年。存量房商转公贷款最长期限不超过30年，并不得超过按房屋评估基准日剩余使用年限折半计算的期限。同时不得超过转贷人法定离退休时间后的5年，贷款期限取实际年龄的整年计算。

　　商转公贷款期限不得长于原商贷的剩余期限。

　　上述贷款期限以其中最短期限作为贷款期限。

　　第十一条 贷款利率

　　商转公贷款利率按照中国人民银行规定的利率标准执行。贷款期限在1年(含1年)以内的实行合同利率，遇中国人民银行贷款利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇中国人民银行贷款利率调整，其利率当年内不作调整，具体调整时间为次年的1月1日，按相应的利率档次执行新的利率。

　　第五章 贷款办理流程

　　第十二条 贷款程序：

　　(一)贷款咨询和申请

　　转贷人可向受托银行或公积金中心咨询商转公贷款政策及相关规定。

　　受托银行对初步审查符合商转公贷款条件的转贷人发放《住房公积金商转公贷款资料夹》(以下简称“资料夹”)，同时指导转贷人正确、完整填写资料夹。

　　转贷人应同时提供以下资料：

　　1.转贷人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;

　　2.婚姻状况证明原件及复印件(单身需签署单身声明);

　　3.原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》原件及复印件;

　　4.原商贷的《借款抵押合同》原件和《武汉市商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》复印件;

　　5.原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录，以及截止商转公贷款申请日的原商贷余额及剩余贷款期限的证明;

　　6.公积金中心认可的房屋评估机构出具的存量房商转公贷款《房屋估价报告书》;

　　7.原商贷借款人为单身，在申请商转公贷款时已结婚，需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书;

　　原商贷借款人在婚姻存续期间所购房屋产权为单独所有的，在申请商转公贷款时需出具转贷人夫妻双方约定原商贷所购房屋产权共有及共同还款的公证书;

　　8.原商贷银行提供的原商贷所购房屋抵押权证[房屋他项权证或不动产登记证明(抵押权登记)]的复印件并加盖银行印章;

　　9.受托银行和公积金中心要求提交的其他证明材料。

　　(二)贷款受理和初审

　　受托银行在受理商转公贷款申请时，应认真审核转贷人贷款资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上的签名真实有效。

　　1.授权查询《个人信用报告》。转贷人及配偶必须授权受托银行和公积金中心查询本人及配偶的个人信用记录，签署查询授权书(以公积金中心官网上公布的为准)，并留存转贷人及配偶有效身份证件的复印件和联系方式，必要时还应留存与转贷人及配偶面签的佐证信息。

　　转贷人的婚姻、房产等个人信息也应同时授权受托银行和公积金中心查询。

　　2.审核贷款资料。受托银行应认真审核相关资料的原件，对符合商转公贷款条件的转贷人，在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与转贷人商议确定贷款额度、贷款期限以及还款方式等。

　　3.贷款初审。受托银行对审核无误的转贷人资料，应按公积金中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入转贷人信息并进行初审。初审未通过的，应当及时通知转贷人并告知原因。

　　(三)办理担保

　　对初审通过的商转公贷款，由受托银行通知转贷人及配偶持下列资料到担保机构办理担保手续：

　　1.转贷人及配偶的身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(转贷人为单身的需签署单身声明);

　　2.原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》或《不动产权证》原件;

　　3.受托银行加盖印章的《武汉住房公积金贷款信息审核确认表》。

　　(四)签订合同

　　转贷人凭担保机构出具的《担保承诺函》与受托银行签订《借款合同》、《抵押合同》。

　　(五)预存资金

　　转贷人将原商贷余额与商转公贷款的差额部分，用自有资金存入原商贷约定的还款账户或存款专户，用于提前结清原商业贷款。

　　(六)贷款复审

　　受托银行应按照公积金中心的贷款政策规定对转贷人贷款资料的真实性、完整性、规范性进行审核，并提出复审意见:

　　1.转贷人不符合商转公贷款条件、贷款资料欠缺或贷款初审人员将申请信息录入错误的，银行复审人员应将贷款资料返回初审人员，终止贷款复审;

　　2.对经审核确认无误的商转公贷款资料及信息，在公积金系统中作审核通过。

　　(七)贷款终审

　　公积金中心对受托银行送交的商转公贷款资料进行终审。未通过终审的，应当及时通知受托银行。

　　(八)资金发放

　　终审通过的，在转贷人预存差额资金后，受托银行依据公积金中心的放款通知单，将商转公贷款资金发放至指定账户，用于结清原商业贷款。

　　(九)办理抵押

　　原商贷银行在商转公贷款资金发放后7个工作日内，应当将原商业贷款房产抵押注销资料及商转公贷款的抵押登记资料等，交由公积金中心认可的担保机构代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥商转公贷款不动产抵押登记手续。担保机构应在45个工作日内将办妥的不动产登记证明(抵押权登记)交贷款银行保管。

　　第六章 贷款偿还及结清

　　第十三条 贷款归还

　　(一)商转公贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息;

　　(二)转贷人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或公积金中心认可的其他还款方式，偿还每月应还贷款本息;

　　(三)转贷人可以用自有资金归还商转公贷款本息，也可以授权公积金中心扣划本人及配偶住房公积金账户内的存储余额直接偿还商转公贷款。具体手续由受托银行按公积金中心相关文件规定办理;

　　(四)自商转公贷款发放的次月起，在还清逾期款项及当期应还本息的前提下，转贷人可以提前归还部分贷款或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不做调整，不予退还。

　　贷款期限在1年以内(含1年)的，转贷人不能办理提前部分还款。

　　提前归还部分贷款本息的，提前还款后由公积金中心重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限;

　　(五)转贷人结清全部贷款本息后，受托银行将抵押的权利凭证等资料返还给转贷人。以房产抵押的，凭受托银行出具的贷款结清证明和抵押注销证明，到不动产登记管理部门办理抵押注销手续;

　　第十四条 转贷人未按借款合同约定的期限偿还贷款的，公积金中心有权扣划转贷人及配偶的住房公积金帐户存储余额用于归还公积金贷款本息，直至贷款正常归还为止。

　　第七章 其他规定

　　第十五条 转贷人因婚姻关系发生变化，原配偶申请解除抵押担保的，可以持法院离婚裁决书或者民政部门备案的离婚协议书，以及明确房屋产权及贷款债务归属于转贷人等情况的具结书，到公积金中心办理相关手续。

　　第十六条 发生以下情形之一的，转贷人可申请抵押物变更：

　　(一)抵押物所在街道、楼牌号名称发生变化的;

　　(二)因市政规划等原因需要拆迁的;

　　(三)抵押物出现重大问题或者贬值等情况的;

　　(四)法律、法规规定的其他情形。

　　第十七条 原商贷房屋为非婚姻联名购买的，不能办理商转公贷款。

　　第十八条 原商贷借款人已离异，经法院判决或裁定、或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶都不能办理商转公贷款。

　　第八章 附则

　　第十九条 本实施细则由公积金中心制定并负责解释，以往办法中与本实施细则不一致的均以本实施细则为准。

　　第二十条 本实施细则自发文之后30日施行，有效期五年。