政策咨询房屋N+1改造及中介代理

留言板：   尊敬的领导，您好！我有一套两室一厅的房屋，中介建议我改成三室后出租（N+1客厅改成一室）客厅面积达到了12平方米，我阅读了N+1相关法规文件，但对文件精神理解不够透彻，对建议存疑怕后期产生问题，所以向相关部门咨询相关政策，恳求逐条分点回复。
1.请问N+1改造必须报备吗？如果报备话要到哪些部门报备呢？完工后要有相关部门的检验报告或纸质回执吗？
2.根据《武汉市房屋租赁条例》第二章第九条，规定阳台不得单独出租用于居住。我客厅没有窗户，不过达到了客厅12平方米和人均居住面积5平方米的居住面积要求，在居住人数符合规定的情况下，如果把客厅和阳台合起来作为一个单独房间出租给个人用于居住，那是否符合相关文件精神？
3.中介说可以把房屋委托给他个人出租，问下房屋租赁中介服务的从业主体必须是公司吗？如果是公司授权的代表人需要出示哪些有效证件呢？
4.想加装二手空调，关于N+1模式改造房管或住建部门对于加装的空调有使用年限和噪音的相关规定吗？
5.按中介建议N+1改造后，因为房间面积减小，导致租客熏艾或抽烟的异味飘到别人家产生通风问题我需要承担相应责任吗？（在中介公司听到的纠纷案例）
6.我还看到一些N+1的文件和规定，不过有些不是今年的，原有的“N+1”规定继续执行吗？
   谢谢辛苦相关部门领导逐条分点回复，作出指示。不用电话回复，直接对6条疑点分条回复，麻烦留言分条公开回复就好，在此万分感谢！

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官方回复：尊敬的郭先生：您好！您向市民热线·武汉城市留言板反映的诉求收到，现将情况回告如下：1.依据我市现行政策，N+1改造无需进行报备，但需要符合住宅设计规范的要求，符合消防安全管理的相关规定。2.依据《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》，我市规定阳台不得单独出租用于居住。3.《房地产经纪管理办法》第十四、十六、二十条对您询问的经纪机构管理问题均有详细规定，您可通过互联网查询。4.我市暂未对出租房屋是否加装空调进行规定。5.《武汉市房屋租赁条例》第十条规定出租人和承租人应当依法订立住房租赁合同。住房租赁合同一般包括以下内容；。。。（七）违约责任和争议解决方式。。您可与承租人在租赁合同中约定责任划分。6.目前我市关于“N+1”的规定主要为《武汉市房屋租赁条例》《市房管局等八部门关于进一步做好住房租赁市场管理工作的通知》《关于鼓励和规范住房租赁企业盘活社会闲散存量住房的联合倡议书》。