旭辉江山镜物业费过高和服务不匹配 需求降物业费

武汉留言板：武汉市洪山区房管局物业科作为物业监管机构，存在严重行政不作为。旭辉江山境小区物业公示为五星级服务，备案合同明确物业服务人员177人，但实际在岗仅67人左右，物业费收取标准与服务品质严重不符，业主多次投诉均遭推诿。根据《民法典》第278条及相关法规，即使没有成立业委会，也可召开业主大会进行表决，《民法典》的法律效力高于《武汉市物业管理条例》‌。
1.要求房管局物业科联络社区街道，要求物业公司给出前期沟通会议时洽谈的物业费下调结果通告，对物业费下调工作推进和落实！
2.要求彻查小区维修基金是否被动用！
3.依据《武汉市物业服务企业信用记分标准》第12项，对虚假备案行为予以信用扣分
4.书面回复本次投诉处理意见及后续整改方案
投诉文案参考2：
物业合同逾期：备案合同已于2024年12月30日到期，物业公司无合法服务依据；
人员严重短缺：合同约定177人，实际在岗仅67人左右，小区地库出现小偷，一个多小时物业安保人员没有发现，致小区业主出现财产损失，小区门岗形同虚设，闲杂人等出入自由，小区公区维修不及时，所谓\"五星服务\"名不副实；收费服务不符：业主多次反映物业费与服务质量不匹配，物业科未处理，存在推诿。
诉求：
① 责令物业按合同配齐177人并整改服务；
② 协调解决物业费与服务标准不符问题，落实前期线下沟通会议降费结果通告；
③ 书面答复处理方案及整改期限。
文案参考内容3：
本人系旭辉江山境小区业主，现就小区物业服务严重违反备案合同约定及贵科推诿处理问题一事，实名投诉如下：
一、物业合同违约事实：合同逾期未续
旭辉江山境小区与物业公司签订的《物业服务合同》备案有效期已于 2024年12月30日到期，至今未完成续约或重新备案流程，物业公司服务缺乏合法依据。
人员配置严重不足：
根据房管局备案合同约定，小区应配置物业服务人员 177人，但实际长期在岗人员仅 67人（不足合同约定的38%），导致保洁、安保、维修等基础服务不达标，所谓\"五星级服务\"名不副实。
二、群众诉求长期未解决：物业费与服务严重不符
业主多次以书面、电话等形式向物业公司及贵科反映：物业费仍按原高标准收取，但服务质量断崖式下降，已构成对业主权益的侵害。
物业科推诿不作为：
业主自2024年以来多次向贵科提交投诉，要求协调解决物业费与服务标准不匹配问题，但贵科始终未采取有效监督措施，亦未责令物业整改，存在行政不作为。

诉求联动街道办15日内启动业主表决程序，要求启动临时业主大会，对物业合同续签进行投票

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官方回复：尊敬的市民：您好，关于您向市民热线·武汉城市留言板反映的诉求已收到。经了解，您主要反映旭辉江山境物业服务收费相关问题，该小区于2021年交付使用，小区目前暂未成立业委会。1、针对小区二期建设停工，配套设施设备未完善的问题，此为开发商前期建设遗留问题。针对此情况，物业公司已将关于旭辉江山境二期建设及配套设施问题反馈至小区开发商，目前开发商未给与回复。2、针对小区前期物业合同到期的问题。经核实，小区物业公司选聘、续聘或解聘事宜为小区业主公共表决事务，根据《武汉市物业管理条例》第二+五条业主大会会议讨论决定下列事项:“(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;”及同条例第四十四条的规定，鉴于该小区未成立业委会，业主可向所属街道社区反映咨询，由社区组织召开业主大会就选聘物业公司事项进行商议,我局物业科已督促物业公司积极配合街道社区相关工作，按照业主大会决议执行。3.针对反映要求房管局物业科联络社区街道，召开临时业主大会，进行物业费下调的问题。根据《武汉市物业管理条例》第三十六条的相关规定，可由社区代行业委会职责组织召开业主大会，就相关事宜进行商议。前期街道社区已于3月22日、3月29日、4月12日及4月26日组织物业公司及业主代表共同就物业费降价问题进行商议，物业公司先后表态物业费可下调10%及15%，由原来的2.98元/平调整为2.53元/平。业主代表均未采纳相关方案，双方协商尚未达成一致意见， 目前相关事项仍在协调处理中。4.针对反映对小区启动专项审计，核查近三年物业费收支情况的问题。目前暂无相关法规赋予我局就小区物业费收支情况进行审计的职权。5.针对人员配置及质价不符的问题，经查，江山境小区分为一、二期开发建设，《前期物业服务合同》中约定的177人，含括江山境一期与二期全部交付后的整体人员配置标准。目前江山境仅交付一期，二期尚未交付，物业公司根据一期现阶段的服务需求及二期尚未交付物业费收职的实际情况配置相应人员开展物业服务工作。物业保洁人员每日清扫楼道，保安人员每日开展巡逻工作及绿化人员不定期进行养护修剪工作。如业主对物业公司在履行服务合同过程中存在争议的情况，依据《前期物业服务合同》第三十七条约定:“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决;协商不成，双方可选择向人民法院提起诉讼。”以及业主签订的《前期物业服务协议》第十五条约定:“本协议在履行中发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或协商、调解无效的，当事人可依法向人民法院起诉。”建议业主可通过司法途径解决。小区物业人员未按照前期服务合同约定配置人数的问题属合同违约纠纷，建议业主可通过司法途径维护自身权益。收到您反映的问题后，我局已要求物业公司严格按照合同约定的物业服务标准开展日常服务，并督促物业公司及时回应业主反映的问题，积极履行反馈职责，配合相关部门工作，按照业主大会的决议执行公共决议事务;同时加强人员培训，提升服务意识及服务质量，严格落实各岗位工作职责，做好现场解释沟通说明,为小区业主提供质价相符的物业服务工作。6.针对您反映依据《武汉市物业服务企业信用记分标准》第12项，对虚假备案行为予以信用扣分的问题。经查，根据《武汉市物业服务企业和项目经理失信信息记分标准》的相关规定，目前暂无物业公司存在虛假备案行为予以信用扣分的事项。合同备案约定人数为双方合同约定事项，我局仅为行政备案非审批备案，针对业主反映合同约定人数不足的情况，我局将对现场物业服务加强监督管理工作。后续，我局将持续加大巡查及监管力度，加强与街道社区的横向沟通，督促物业公司严格按照物业管理条例和签订的合同做好小区内的日常服务工作，依法依规履行我局法定职责。【经办单位：洪山区住更局物业科】