徐汇区长桥新村片区旧城区改建项目房屋征收与补偿方案(征求意见稿)- 方燕律师

徐汇区长桥新村片区旧城区改建项目

房屋征收与补偿方案

(征求意见稿)

一、房屋征收与补偿的法律依据

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号);2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号）;

3、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）、上海市房屋管理局关于延长《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》有效期的通知（沪房规范[2021]10号);

4、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号);5、《关于印发<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>的通知》(沪房规范[2018]5号）、《上海市房屋管理局关于延长<上海市国有土地上房屋征收评估管理规定>和<上海市国有土地上房屋征收评估技术规范>有效期的通知》（沪房规范[2022]4号）;

6、《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》（沪房规范〔2022〕3号）﹔

7、其他相关法规和规范性文件。

二、房屋征收的目的

为加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境，对长桥新村片区地块进行房屋征收。

三、房屋征收的范围

四至范围:东至龙川路、南至罗香路、西至长桥路、北至上中路。具体门牌号:长桥新村14—37号、41—48号;长桥二村1—13号、24—26号、35—37号、44—46号、49—51号;龙川路105号、罗香路10-20号(双号）、龙川路119号、上中路273号、长桥二村55号东。

四、征收与补偿计户标准

被征收人,公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

五、被征收房屋类型、建筑面积等的认定办法

(一）房屋类型认定

房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》（沪房〔90〕规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市〔2003)141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

(二)非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋;

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋;

3、房地产权证和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;

4、原始设计为居住房屋，经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

(三）房屋建筑面积的认定

1、已登记的房屋建筑面积认定

对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准;房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

2、未经登记的房屋建筑面积认定

对于未经登记的房屋,区人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和

未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

3、承租的公有居住房屋建筑面积认定

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积:（表略）

2001年11月1日前租用公房凭证中已记载,用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

4、承租的公有非居住房屋建筑面积认定

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

5、2001年11月1日以前以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的非居住建筑面积认定

在200年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所并经工商部门核发营业执照的，根据下列情形认定非居住建筑面积:

(1)在相关申请和批准文件中有营业面积记载的，非居住部分建筑面积计算以相关文件记载为准，所记载的营业面积大于房屋建筑面积的，按房屋建筑面积计算;

(2)在相关申请和批准文件中无营业面积记载但明确房屋经营部位的,由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构对相关文件明确的实际经营部位进行现场丈量后认定非居住部分建筑面积;

(3)经工商部门核发营业执照的非居住房屋，在相关申请和批准文

件中无营业面积记载并未标明经营部位的,由房屋行政管理部门认定的房屋调查机构进行现场丈量,原则上按房屋底层实际经营部位认定非居住部分建筑面积。

6、公有居住和非居住兼用的房屋建筑面积的认定

公有房屋因市或区(县)房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

六、房屋征收补偿方式

1、征收居住房屋或非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

2、征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款,合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价;对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人，应当根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(.上海市人民政府令第71号)第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算。

七、签约期限

房屋征收决定作出后，被征收人公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。

根据市、区相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为签约期限内签约比例达到90%。

本地块房屋征收补偿签约期限为28日，具体时间另行公布。

八、征收居住房屋的补偿、价格补贴、套型面积补贴计算标准

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴,但本方案有特别规定的，从其规定。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价X被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价+居住房屋总建筑面积。

评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出,由房屋征

部门在征收范围内公布。

价格补贴=被征收房屋评估均价X补贴系数X被征收房屋的建筑面

积。本区补贴系数为0.3。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋

的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。

套型面积补贴=评估均价X补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴建筑面积15平方米。

九、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、价格补贴标准

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格X20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格X80%+价格补

贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按本方案规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按本方案规定增加套型面积补贴。

十、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补

贴标准征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格X100%。

对房屋承租人的补偿按照本方案第九条第一款有关公有房屋承租人

的补偿规定执行。

十一、居住困难户审核办法

按照本市经济适用住房(共有产权保障房)有关住房面积核定规定及

折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房(共有产权保障房)政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买本基地公示的产权调换安置房源。

折算公式为:被征收居住房屋补偿金额+折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴标准:保障补贴=折算单价X居住困难户人数X22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

本地块折算单价:22000元/平方米。

居住困难户审核办法另行公布。

十二、征收居住房屋的奖励和其他补贴标准

奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户发放。

(一)征收居住房屋的奖励标准

1、签约奖励

(1)早签约奖

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的，按签约时段给予早签约奖:

在签约期限第1至14日内签约的，按被征收房屋建筑面积给予10000元/平方米奖励，不足40万元/证的，按40万元/证奖励;

在签约期限第15至28日内签约的,按被征收房屋建筑面积给予5000元/平方米奖励，不足20万元/证的，按20万元/证奖励;

签约期限届满后签约的，按被征收房屋建筑面积给子2000元/平方米，不足8万元/证的，按8万元/证奖励。

(2)签约率奖

签约期限内，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征，收补偿协议的签约率达到90%，给予每证15万元奖励。另外，签约期限内签约率在90%基础上每增加1%，每证增加奖励1.5万元。

2、搬迁奖励

(1)早搬迁奖

被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按约定的搬迁期限搬离被征收房屋的,按搬迁时段给予早搬迁奖:

自本地块旧改签约生效次日起，第1日至15日内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予4000元/平方米奖励，不足16万元/证的，按16万元/证奖励;

自本地块旧改签约生效次日起，第16日至30日内搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米奖励，不足8万元/证的，按8万元/证奖励;

自本地块旧改签约生效次日起,第31日至45日搬离被征收房屋，办理完毕交房手续的，按被征收房屋建筑面积给予1000元/平方米奖励,不足4万元/证的，按4万元/证奖励。

(2)首批搬迁奖，

完成签约的被征收人、公有房屋承租人在本地块旧改签约生效次日起7日内搬离被征收房屋并办理完毕交房手续的，每证额外给予5万元奖励。

(二)征收居住房屋的其他补贴标准

1、均衡实物补贴

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，按被征收房屋建筑面积给予15000元/平方米均衡实物补贴，不足40万元/证的，按40万元/证补贴。

2、不予认定建筑面积补贴

对于没有不予认定建筑面积的部分，给予无不予认定建筑面积补贴10万元/证。不予认定建筑面积的部分，按600元/平方米给予材料补贴，最高不超过10万元/证。

3、家用设施移装费

(1)固定电话移装费,每号140元或按现行有关规定(凭缴费单据);

(2)管道煤气拆装费，每户160元或按现行有关规定(凭缴费单据);

(3)有线电视移装费，每户240元或按现行有关规定(凭缴费单据);

(4)宽带移装费，每户90元或按现行有关规定(凭缴费单据);

(5)空调拆装费，每台400元(按实计算);

(6)热水器拆装费，每台300元(按实计算)。

4、搬迁费

按被征收房屋建筑面积35元/平方米结算。低于1600元/证的按1600元/证发放。.

凡在征收签约期限内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的(原住房騰空且钥匙交房屋征收部门)，每户提供1辆次免费搬场车。

5、室内装修补贴

每证按被征收房屋建筑面积500元/平方米给予室内装修补贴。

被征收人、公有房屋承租人对装修补贴有异议的，可以委托选定的估价机构评估确定。

6、临时安置补贴

每证按被征收房屋建筑面积600元/平方米给予临时安置补贴。

7、成套价格补贴

对本地块内房屋类型为新工房的成套居住房屋另给予60万元/证价格补贴，可以用于购买产权调换房屋。

8、证照补贴

对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公房租赁凭证给予10万元/证补贴。

注:同一证被征收房屋内有多个工商营业执照等经营性证照的，仍按照一证予以补贴。

十三、征收非居住房屋的补偿标准

征收非居住房屋的,应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

1、被征收房屋的市场评估价格

被征收房屋的市场评估价格由选定的房地产评估机构评估确定。

2、设备搬迁和安装费用

设备搬迁和安装费用由选定的房地产评估机构评估确定。

3、无法恢复使用的设备费用

无法恢复使用的设备费用，按重置价结合成新的价格予以补偿，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。

4、房屋装修补偿

被征收房屋室内的装修,按重置价结合成新的价格给予适当补贴,具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。

5、停产停业损失补偿

因征收非居住房屋造成被征收人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

十四、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋的补偿标准.

征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋,采用货币补偿方式，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格X20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格X80%。

十五、征收非居住房屋的奖励补贴标准

1、签约奖

被征收人在签约期内签约的，给予房地产评估价格10%的签约奖励;在签约期外签约的，给予房地产评估价格5%的签约奖励。

2、撇迁奖

被征收人在签约期内签约并按约定时间搬离的,给予房地产评估价格10%的搬迁奖励;在签约期外签约并按约定时间搬离的的，给予房地产评估价格5%的搬迁奖励。

3、证照补贴

对持有征收决定作出之日合法有效的工商营业执照等经营性证照的

经营户(须注册在被征收房屋内)，按房屋产权证或公房租赁凭证给予10

万元/证补贴。

注:同一证被征收房屋内有多个工商营业执照等经营性证照的，仍按照一证予以补贴。

十六、征收依法代管房屋的补偿标准

征收房屋管理部门依法代管的房屋,房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准,按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)第三十七条第二款的规定执行。

十七、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法

1、本地块用于居住房屋产权调换的房屋

(1)本区房源

徐汇区馨宁公寓，使用定价78900元/m'，一-房一价;

徐汇区盛华景苑，使用定价67500元/m'，一房一价。

(2)外区房源

闵行区银河新都，使用定价48100元/m'，一房一价;

青浦区昱翠雅苑，使用定价26100元/m'，一房一价;

松江区新凯城，使用定价27300元/m，一房一价;.

松江区新松嘉园，使用定价27300元/m'，一房一价(仅限符合条件的居住困难户申购)。

(3)零星房源

根据本基地实际情况适量增配部分零星房源,具体房源地址、面积、价格等另行公布。

2、本地块用于非居住房屋产权调换的房屋

具体房源地址、面积、价格等另行公布。

3、本地块用于征收补偿决定的房源

夏朵小城(银春路1799弄)等，按房地产市场评估价使用。

以上房源具体地址、面积、价格等均另行公布。

4、房屋产权调换选购方法

(1)凡选择本地块产权调换房源的被征收人、公有房屋承租人，必须按规定签订房屋征收补偿协议。

(2)每证原则上限在本地块公示的产权调换房屋中申购1套房源。

被征收的为居住房屋的,限申购居住安置房源。被征收的为非居住房屋的，限申购非居住安置房源。被征收的为居非兼用房屋的,限申购1套居住安置房源。

(3)被征收的为居住房屋的，申购本地块产权调换房屋的总价不得超过被征收房屋补偿金额(即被征收房屋的评估价格+价格补贴+套型面积补贴/成套价格补贴，本方案有特别规定的，从其规定)。

被征收人、公有房屋承租人申购徐汇区馨宁公寓房源的，按申购房屋建筑面积补贴6900元/平方米。

符合条件的居住困难户,增加的困难户保障补贴可用于申购本地块公示的征收安置房源(仅限松江区新松嘉园,按申购房屋建筑面积补贴5300元/平方米)。

(4)被征收的为非居住房屋的，申购本地块产权调换房屋的总价不得超过被征收非居住房屋补偿金额(即被征收房屋的市场评估价格+设备搬迁和安装费用+无法恢复使用的设备费用+房屋装修补偿+停产停业损失补偿)。

(5)实行“先签约、先选择、先购买”原则，购完为止。

(6)签约期结束后，根据实际房源使用情况退回多余的房源。

具体选房办法另行公布。

十八、房屋征收评估机构

房屋征收评估机构为:.上海东洲房地产土地估价有限公司。

十九、征收部门]及受委托的房屋征收事务所

征收部门:上海市徐汇区住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋事务所:上海市徐汇第一房屋征收服务事务所有限公司。

现场办公地址:长桥新村片区地块旧区改建项目办公室

现场办公时间:周一至周五13:0-21:00

周六、日9:00-21:00

办公电话:15618306371

二十一、其他事项

1、房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。签订征收补偿协议的被征收人.公有房屋承租人应当负责安置房屋使用人、共同居住人。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法委托他人签约。必须提供委托双方在征收事务所工作人员的见证下当面签名盖章的书面委托书或经公证机关公证的委托书。

2、房屋征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者房屋征收补偿决定确定的搬迁期限内搬迁,并负责将房屋使用人和共同居住人迁出。房屋使用人或共同居住人未迁出的，视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。

3、根据《关于加强本市房屋征收(拆迁)基地水、电、燃气等公共设施使用管理的通知》(沪建交联(2011)846号)规定，房屋征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人在房屋征收补偿协议或者房屋征收补偿决定确定的搬迁期间内完成搬迁后,应当在房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人结算征收补偿费用前结清被征收房屋的水、电燃气等相关费用,房屋征收部门在收到相应支付凭证后按协议约定期限支付货币款。

4、本房屋征收与补偿方案中的货币单位为人民币。

特别告知:

1.签约当事人选择货币补偿的，需签订《上海市国有土地上房屋征

收补偿协议》;选择申购房屋产权调换的，需签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》及相关认购材料。

2、在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议或被征收房屋所

有权人不明确的，由房屋征收部门报徐汇区人民政府，经徐汇区人民政府作出房屋征收补偿决定。用于征收补偿决定房源的具体房源地址、面积、安置价格等另行公布。房屋征收补偿决定以房屋的市场价值调换房源进行补偿，不再享受征收安置房源使用定价等征收安置房方案。

上海市徐汇区住房保障和房屋管理局

2023年6月20日