房屋纠纷——借他人名义买房无法过户起诉返还出资案例- 靳双权律师

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称
原告赵某霖向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告偿还原告购买房屋本金1412088元，及其他费用，共计1701476.69元，房屋增值部分损失费以法院评估为准；2.全部诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告通过中间人白某君介绍与被告相识，欲通过被告姜某亮名下的购房指标购买位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋），并委托中间人白某君督办此事。在中间人白某君与被告沟通此事的过程中，支付被告现金2万元作为定金。后分别于2016年11月1日将5万元，2016年11月2日将3万元，共计8万元的购房指标款打入被告姜某亮的银行账户内。
原告于2016年11月20日委托中间人白某君将第一笔购房款692088元直接转房地产开发商，后将第二笔购房款724000元于2017年5月12日打入被告姜某亮的指定银行账户内，由被告姜某亮转给房地产开发商。于第二笔购房款延迟打款，原告又缴纳了6480元滞纳金给房地产发商，此举可充分证明原告为实际购房出资人的事实。2018年原告办理入住，一直居住在涉案房屋内至今并缴纳物业费、暖气费、水费等一切生活杂费。所有购房合同、收据等票据均由原告保管。出于对“借名购房”这一目的合法性的担忧，原、被告双方协商—致于2016年11月1日签订《借款合同》，将142万元的购房款约定为原告出借给被告的借款，并于同日在北京市某公证处对此合同进行公证。
后原、被告与中间人白某君于2016年11月7日签订《三方共识协议》，协议约定原、被告同意将被告所拥有的北京市一号房屋”作为唯一偿还物，待房本办理下来，配合原告办理过户。而被告姜某亮并未按照实际约定，于2020年8月13日以票据丟失为由，向涉案房屋所在客户关系部出具说明，办理了房屋产权登记，取得房产证。而作为实际购房出资人的原告一直被蒙骗其中，导致其财产受到了极其严重的损失。为维护原告的合法权益，故诉至本院。

被告辩称
被告姜某亮、殷某立辩称：我们想办法还钱。我同意还借款本金142万元，金额以借款合同为准。购房指标款我方不认可，没有收到过。房屋装修损失费是原告住的，我方也不认可。这个房屋本身就是我的，因为我没钱还她，另外她在2017年的时候说要给他儿子结婚，所以交房的时候就给她住了。契税、公共维修基金、产权代办费、面积补差款、产权登记费均认可，其他的均不认可。关于利息，只要人民银行计算的利息就可以。

法院查明
2016年11月1日，姜某亮、殷某立（借款人、甲方）与赵某霖（出借人、乙方）签订《借款合同》一份，约定：甲方向乙方借款142万元，本次借款的利息为月利率2%；借款期限为2个月，自2016年11月1日至2016年12月31日止（等。2016年11月7日，姜某亮、殷某立（借款方、甲方）与赵某霖（出借方、乙方）、白某君（监管、见证、担保双方、丙方）签订《三方共识协议》一份，约定：乙方同意将甲方所拥有的北京市一号房屋作为偿还《北京市某公证处》2016年11月1日公证的文件内容中，甲方向乙方所借款和相关利息的唯一偿还物；甲乙双方共同认同，甲方拥有的一号房屋为偿还乙方借款的唯一方法，甲乙双方同意不可以使用其他方式偿还，甲方向乙方所借款项和利息；甲方不可以将一号房屋，以任何形式进行售卖或质押，如有发生此类事件，视为甲方违约，乙方可以提出甲方向乙方所借款项以外的另行赔偿，赔偿金总额不超过甲方向乙方所借总款金额的100%；
如果甲方所拥有的一号房屋，由于国家政策或其它外部原因，无法获得一号房屋，经丙方确认无误，甲方除退还与丙方所产生的全部相关费用外、不承担与乙方所产生的费用和其它任何费用及其连带费用；甲乙双方共同认可、甲方拥有的一号房屋、可以上市交易售卖或过户时、甲方根据乙方和丙方需要将一号房屋、无偿配合乙方办理过户相关手续，但甲方不承担过户时所发生的各种相关此房屋过户税金、和任何相关费用（含国家相关条款另行征收费用），同时由丙方出面，监管监办；甲乙双方共同认可，在丙方监管监办完成一号房屋、从甲方过户至乙方名下相关手续办理事宜完成后，同时《2016年11月1日北京市某公证处出具的公证书》相关甲方向乙方所借款项及利息全部、一次性偿还完成；
2016年11月20日，姜某亮、殷某立（买受人）与北京G公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定：买受人购买限价商品住房，总价款1412088元；当日，赵某霖向白某君转账70万元，后由白某君代姜某亮、殷某立交纳首期购房款692088元。2017年5月12日，赵某霖之子赵某鹏向姜某亮银行账户汇款724000元，姜某亮使用上述款项交纳第二期房款72万元。2017年底，姜某亮、殷某立协助赵某鹏办理了一号房屋相关入住手续。2018年2月5日，赵某鹏向姜某亮转账38175元，姜某亮于2018年2月6日交纳了房屋部分费用。此后，赵某鹏对房屋进行了装修，并购置了相应设施后入住一号房屋至今。2020年7月，姜某亮、殷某立取得一号房屋产权证。后赵某霖因主张姜某亮、殷某立违反双方之间的借名买房相关约定，故诉至本院。
审理中，经本院询问，姜某亮、殷某立认可收到白某君于2016年11月1日、2日先后向姜某亮银行账户转账的5万元、3万元，但不认可收到定金2万元，且主张收取的8万元系其向白某君进行的借款。姜某亮、殷某立认可违约金6480元是由赵某霖一方负担的，同时表示愿意承担产权代办费900元。
审理中，证人白某君到庭述称：涉案一号房屋这个事情都是由我来操办的，双方是借名买房，赵某霖对证人证言真实性予以认可。姜某亮、殷某立对证人证言真实性不予认可。

裁判结果
一、被告姜某亮、殷某立于本判决生效之日起七日内返还原告赵某霖购房款1412088元、契税13502.86元、公共维修基金13900元、产权代办费900元、面积补差款5710元、产权登记费90元；
二、被告姜某亮、殷某立于本判决生效之日起七日内返还原告赵某霖购房指标款8万元；
三、被告姜某亮、殷某立于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵某霖房屋装修损失费2万元；
四、驳回原告赵某霖的其他诉讼请求。

律师点评
关于赵某霖与姜某亮、殷某立之间是否存在借名购买诉争房屋口头协议的问题。姜某亮、殷某立虽主张其与赵某霖、白某君之间存在民间借贷关系，即其向赵某霖和白某君借款，但赵某霖、白某君对此均不予认可。结合一号房屋的购房款、违约金均由赵某霖或其子赵某鹏委托白某君或直接向姜某亮转账支付，但上述款项支付时间与《借款合同》中关于借款时间的约定存在明显出入，并考虑到一号房屋由赵某霖之子赵某鹏实际接收、装修、使用等情况以及证人白某君的在案陈述，法院认为姜某亮、殷某立主张其因为借款无法归还而将一号房屋交由赵某霖之子赵某鹏使用、装修的意见与常理明显不符，故对其上述意见法院不予采信。
依据现已查明的事实，法院认为赵某霖与姜某亮、殷某立之间签订的《借款合同》以及双方与白某君共同签署的《三方共识协议》均非各方当事人的真实意思表示，本案的证据已形成完整的证据链，足以证明各方的真实意思表示系由白某君作为介绍人、见证人，在赵某霖和姜某亮、殷某立之间形成了由赵某霖借姜某亮、殷某立的名义购买一号房屋，在满足过户条件时过户至赵某霖名下。
关于借名买房口头协议是否无效的问题。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，赵某霖借姜某亮、殷某立名义购买了涉案限价商品房，其行为影响了政策性住房的正常分配，造成本应享受限价房优惠购房政策的购房者无法购房，侵犯了不特定第三人的合法权益，故双方的上述行为应属无效。需要说明的是虽然限价商品房原则上允许在满5年后上市交易，但借名购买政策性住房和购买二手政策性住房行为性质上不同，效力亦不相同。
关于赵某霖主张的款项返还问题，根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对借名购房协议无效均有过错，法院综合考虑赵某霖支付全部房价款等款项、并出资对房屋进行装修，而姜某亮、殷某立否认既有协议关系、进而拒绝履行协议等违反诚信原则的情况，确定赵某霖过错比例为30%，姜某亮、殷某立过错比例为70%，故对于因合同无效所遭受的损失，双方应当按照上述比例进行承担。
根据上述查明的事实，购房款1412088元、其他房屋费，均由赵某霖一方实际支付，借名买房口头协议无效情况下，姜某亮、殷某立作为买房人，应当承担购房相应的费用，故姜某亮、殷某立应向赵某霖返还上述款项。关于垃圾清运费等消耗性支出，而当时房屋实际使用人为赵某霖之子赵某鹏，故关于该费用的主张因缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于因借名买房口头协议无效造成的损失，双方应当按照过错比例进行承担。关于赵某霖主张的房屋装修损失费、装修管理费，本案综合考量双方过错比例、一般情况下房屋装修费用标准、装修使用年限以及赵某霖一方已经使用房屋年限等综合因素，酌定由殷某立、姜某亮给付装修损失费2万元。赵某霖虽主张因借名问题，其曾通过白某君向姜某亮、殷某立支付指标款10万元，并要求返还。
但姜某亮、殷某立仅认可收取了白某君支付的8万元，姜某亮、殷某立认为该8万元系借款但其未能提交证据予以证明，故对赵某霖该项诉讼请求中合理且已有证据得以支持的部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。关于赵某霖在诉讼请求中提到房屋增值部分损失费，其在本案中并未明确具体诉讼请求金额，亦未申请对一号房屋进行价值评估，故对该项诉讼请求本案中不予处理，其可另行起诉主张。