以房抵债协议有效吗？- 张颖律师

作为以物抵债的方式，在早期的民商事审判中将其作为代物清偿，按照代物清偿的处理规则予以认定该协议的性质与效力。当前，虽然法律法规对此仍无具体规定，但是2019年11月14日，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称《九民纪要》）对“以房抵债”协议的处理给出了倾向性的指导意见。“以房抵债”协议的性质直接影响该协议本身的效力，对于“以房抵债”协议的性质问题，在民商事审判中存在较大的分歧,主要集中于“以房抵债”协议是诺成性合同还是实践性合同。

而在司法审判实务中，以往的裁判观点是将“以房抵债”协议作为代物清偿的一种方式，认定为实践性合同，如果所涉房屋产权依协议约定已完成变更登记，则该协议发生效力，如果所涉房屋未进行产权变更登记，则该协议不发生效力。

然而近几年的最高人民法院裁判理念却有了新的变化（如表1所示），将“以房抵债”协议由作为代物清偿的方式认定为实践性合同的裁判理念演化为将其作为以物抵债的表现形式而视为诺成性合同，并且将“以房抵债”协议认定为诺成性合同已成为当前的主流审判理念，即以当事人意思自治为原则，只要该协议不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，则自当事人意思表示一致签订该协议时成立与生效。该审判理念同样适用于破产审判中对“以房抵债”协议的性质认定。虽然现行法律对此没有明确规定，但当前对于“以房抵债”协议性质认定的观点逐渐统一，即房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及债是否已经获得清偿问题，不应影响“以房抵债”协议的生效。