二房东转租欠缴租金谁承担？- 李燃律师

【案情经过】
　　2013年9月18日，A公司将一栋商业综合楼出租给甲某。双方签订了租赁合同书。合同约定：租赁用途为商铺及宾馆。租赁期10年，从2014年6月1日起至2024年5月31日止。租金为640万元每年。合同签订后A公司将租赁物交付给甲某使用。
　　2013年11月9日，甲某与乙某签订租赁合同，甲某将其从A公司承租的租赁物转租给乙某。租赁期限10年，租金为780万元每年，乙某当日向甲某支付780万元。甲某收到该780万元后，将其中的640万元用于支付A公司第一年度的租金。2013年12月27日，乙某与第三方签订了装饰装修合同。2015年5月9日甲某向A公司出具承诺书，载明：由乙某全权履行其与A公司签订的租赁合同的条款。合同存续期间，所发生的一切债权债务由乙某承担。A公司收到该承诺后并未提出异议。2015年6月5日，乙某向A公司支付25万元的办公楼租赁费。A公司从2015年7月起开始不间断的索要第二年度及其后的租赁费，未果。

【不同观点】
　　甲某将其从A公司承租的租赁物转租给乙某，欠缴房租应由谁承担？
　　第一种观点认为，应由甲某承担。A公司的租赁合同系与甲某签订，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，且甲某将租赁物转租给乙某时未经过A公司同意，权利义务的约定应由甲某向A公司履行，所以欠缴房租应由甲某承担。
　　第一种观点认为，应由乙某承担。A公司与甲某合同签订后，甲某将租赁物转租给乙某，并向A公司出具了权利义务转移承诺书，A公司在收到转移的通知（承诺书）后并未提出异议，甲某已经将其与A公司之间的租赁合同权利义务转移给了乙某。因此应当由乙某向A公司履行缴纳租金的合同义务。

【管析】
　　笔者同意上述第二种观点，理由如下：
　　首先，未经出租人同意的转租不属于法定的无效事由，只有在合同约定违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，才应被认定为无效合同。上述案情中甲某将租赁物转租给乙某时，虽未经过A公司同意，但其向A公司出具了权利义务转移承诺书，A公司在收到转移的通知（承诺书）后，并未提出异议，因此，甲某与乙某签订的合同为有效合同。
其次，甲某将租赁物转租给乙某后，乙某对租赁物进行了实际装修，并向A公司支付过25万元租金，甲某已将其在合同中的权利义务转移乙某，双方并按照合同约定履行，A公司与乙某实际建立房屋租赁合同法律关系。
　　综上分析，欠缴房租应由乙某承担