借他人名义买房登记人有智力障碍合同有效吗- 靳双权律师

原告诉称
赵某上诉请求：撤销原判，改判支持赵某的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：一、一审判决认定事实错误：1.赵某是限制民事行为能力人，故其主观上没有过错，不应承担导致合同无效的过错责任。2.一审没有明确赵某存在哪些过错，为什么要承担全部过错责任。3.《协议书》是孙某君单方拟定的，故孙某君有义务在合同签订时尽到审慎义务。孙某君与赵某存在一定亲戚关系，其对赵某是限制民事行为能力人是明知的，孙某君与赵某签订合同没有要求其监护人书面确认导致合同无效，孙某君存在过错。
4.北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）是经济适用房，远低于商品房的价格，孙某君签订合同是有主观过错的，其目的是取得非法利益。证人郭某与其娘家人孙某君合谋侵害赵某利益。二、本案诉讼程序违法，严重超期。三、一审判决明显错误。评估价减去购房费用应是4817309.22元。孙某君以远低于市场价格获得超额利益，但赵某因名下有房，无法办理低保，其子成年后也不具有申请经适房及廉租房的资格，赵某属于双重受损，孙某君属于双重受益，一审判决由赵某赔偿孙某君全部损失是错误的。
 
被告辩称
孙某君辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。赵某具备处理日常事务的能力，孙某君无法辨别赵某的民事行为能力。涉案房屋的价格现已经高于评估价，赵某从中获取利润。
 
法院查明
孙某君向一审法院起诉请求：1.请求依法确认孙某君与赵某于2007年10月18日签订的《协议书》无效；2.请求依法判令赵某返还孙某君已支付的购房款345719元，其他费用共计人民币392865.78元；3.请求判令赵某赔偿孙某君房屋装修残值损失、房屋市值与原价差额部分损失4931779元；4.判令赵某承担本案诉讼相关的全部费用暂共计78571元；5.请求判令赵某支付孙某君第二项诉讼请求392865.78元资金占用利息。
赵某向一审法院反诉请求：1.请求法院确认孙某君与赵某于2007年10月18日签订的《协议书》无效；2.请求法院判决孙某君将其占用的位于北京市昌平区一号房屋腾退交还给赵某，并支付2007年10月18日起至实际腾退之日止的房屋使用费共计645000元；3.请求法院判令由孙某君承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：赵某为智力残疾四级，1999年取得残联核发的残疾人证。2000年赵某与前妻刘某在原北京市崇文区人民法院诉讼离婚时，法院判决书记载赵某法定代理人为其母王某霞。赵某和刘某育有一子赵某鹏，生于1995年。2017年，指定赵某鹏为其监护人。
本案诉争的北京市昌平区一号，系经济适用房，于2006年12月以赵某的名义购买，房屋购买价款全部由孙某君出资，相关购房手续由孙某君持有，房屋由孙某君占有使用。2007年10月18日，赵某（甲方）与孙某君（乙方）签订协议书，内容为：“经甲乙双方多次协商约定，甲方自愿将位于北京市昌平区一号的经济适用房一套转让给乙方，双方达成以下协议：1．上述房屋所有权及相关产权全部归乙方所有。购房合同、房产证、购房发票、房屋钥匙等相关文件资料和物品由乙方保存。2．上述房屋总价款由乙方付清，另外乙方将叁万圆（30000）作为好处费付给甲方。后续费用由乙方付清。3．购房后，甲方不得出售、转让、出租，其出售、出租、转让权归乙方所有。4．该房屋在购房后由乙方占有使用，并负责日常保管和维护，日常产生的如物业费、取暖费等一切相关费用由乙方承担。5．上述房屋在取得上市交易资格，乙方向甲方提出过户要求后，甲方有义务协助乙方办理过户的全部手续。过户费用由乙方承担。
6．任何一方违约，将支付给对方自2006年12月26日起至提出违约的日期止，该房屋市值的总差价作为违约金。如甲方违约应在赔偿乙方违约金之外，同时退还乙方实际己支付的购房款等相关费用。上述款项以乙方实际付款发票或收据为准。”该协议书系由孙某君女婿草拟，孙某君和赵某分别签字。同日，赵某还在收到好处费3万元的收条上签字。
孙某君于之前案件中向一审法院诉讼请求判令赵某立即协助孙某君办理涉案房屋的过户手续，2018年12月20日，一审法院出具民事判决书，认定赵某在签订本案诉争借名买房协议时属于限制行为能力人，孙某君无法证明该协议得到了赵某当时的法定代理人王某霞的追认，且赵某现在的法定代理人赵某鹏也明确表示不予认可该协议，故一审法院无法认定诉争的借名买房协议有效，对孙某君要求赵某协助办理诉争房屋过户的诉讼请求亦无法支持。
判决驳回了孙某君的全部诉讼请求。判决作出后孙某君不服提起上诉，2019年4月26日，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
关于借名买房的过程，在诉讼过程中，赵某之嫂郭某（孙某君妻子的外甥女）均出庭作证，证明2006年赵某取得了经济适用房的购房指标，但无钱购买，所以孙某君购买了，当时家里都知道这个事情，孙某君至赵某家里给了好处费3万元，交给了赵某的母亲王某霞。
另，本案诉讼过程中，孙某君申请对涉案房屋的价值进行评估，认定涉案房屋2019年4月28日房地产市场价值估价结果为5180175元。
一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，孙某君与赵某就涉案房屋签订的《协议书》已被判决书确认无法认定有效，现双方当事人均诉请法院确认合同无效及无效的后果于法有据，法院予以确认。本案争议焦点为，双方对于合同无效的过错责任问题，该问题的实质在于判断孙某君在认识赵某的民事行为能力上是否有过失，即孙某君在签订《协议书》时是否应认识到赵某为限制民事行为能力人。首先，庭审中孙某君与证人均表示，赵某在日常生活中没有精神及行为异常现象，虽然被认定为限制民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态，从赵某自行补办房产证相关手续看，其也是以完全民事行为能力人的外观办理相关业务；
其次，购买房屋事项重大，从2006年12月购买涉诉房屋至2017年赵某确认为限制行为能力人引发诉争，时间间隔长达十年，孙某君和证人也指称赵某家人均知情，孙某君无理由在明知赵某为限制行为能力的情况下与其签署协议；因此，孙某君已经尽到了一般房屋购买人的注意义务，孙某君没有要求赵某签订协议书时经过其法定代理人书面确认的法定义务。综上，法院认为，对于本案合同无效孙某君不存在过错。
关于孙某君的诉讼请求，法院处理如下：合同无效后，赵某退还相应的购房款属于其应承担的法定义务，孙某君已经支付购房款345719元，及其他费用；关于好处费30000元，法院结合先前诉讼认定的事实，认定赵某收取了好处费，合同无效后，应一并退还。
关于赔偿房屋装修损失、市值差价损失的请求，因双方已有先前诉讼确认认定合同无法有效，根据评估报告，2019年4月28日的房屋价值高于成交价4834456元。合同无效后，孙某君应当将涉案房屋返还给赵某，孙某君因此丧失了在涉案房屋交易时购买其他房屋的机会，必将产生损失，鉴于孙某君在本案合同无效之诉中不存在过错，故孙某君要求赔偿该部分损失于法有据，合理部分法院予以支持。
关于资金占用利息损失，因《协议书》无效后，关于房屋返还和价款返还互为对等给付，在孙某君未返还房屋前，赵某仅须支付本金，故该部分费用可与赵某要求支付的房屋占有使用费相互抵消，法院不再支持。
关于赵某的反诉请求，法院处理如下：因《协议书》无效，故赵某要求孙某君腾退涉案房屋的诉讼请求于法有据，法院予以支持；关于房屋使用费，该费用可与其占用孙某君资金的利息损失相互抵消，法院不再支持。
二审中，当事人没有提交新证据。
 
裁判结果
一审判决
：一、确认孙某君与赵某于2007年10月18日签订的《协议书》无效；二、赵某于本判决生效后七日内赔偿孙某君房屋增值差价损失4834456元；三、孙某君于本判决生效后三十日内将北京市昌平区一号房屋腾退返还赵某，腾退房屋当日，赵某退还孙某君购房费用362865.78元（及好处费30000元；四、驳回孙某君的其他诉讼请求；五、驳回赵某的其他反诉请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
 
律师靳双权点评
限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。赵某系限制民事行为能力人，其与孙某君签订的《协议书》亦无法定代理人的追认，应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的争议焦点是对于合同无效的法律后果如何认定。《协议书》无效后，孙某君应将涉案房屋返还给赵某，相应的，赵某应将孙某君支付的包括购房款、产权代办费、好处费等与购买取得房屋有关的款项返还给孙某君。涉案房屋在十余年间大幅增值，对于该部分增值利益，因涉案房屋的购房款由孙某君支付，故相应利益亦应由孙某君享有，在涉案房屋已经返还赵某的情况下，应由赵某赔偿孙某君增值差价损失，即由赵某将自己所获利益填平孙某君的损失，才能使得双方的付出与收益对等，否则赵某基于合同无效反而获得利益，不符合诚实信用的原则。
对于房屋差价损失的具体计算，评估价体现的是房屋价值，故房屋差价损失应以评估价减去购房款，产权代办费、公共维修基金、契税、综合地价款等均未体现在房屋价值中，不应计算在内，故法院判决赵某赔偿孙某君房屋增值差价损失4834456元正确。孙某君使用涉案房屋是基于与赵某的《协议书》，且赵某亦因此占用孙某君给付的购房款的资金，故赵某要求孙某君给付其房屋使用费缺乏相应法律依据，法院对此不予支持。