借他人名义买房起诉确认合同效力纠纷- 靳双权律师

原告诉称
原告林某荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与林某娟签订的《借名购房协议》合法有效；2、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。在诉讼过程中，林某荣增加、变更诉讼请求为：1、确认2013年6月9日林某荣与林某娟签订的《借名购房协议》合法有效。2、确认房山区一号房屋归原告林某荣所有。3、被告林某聪、林某祥、周某莹协助原告林某荣办理房山区一号房产的所有权转移登记手续，过户至林某荣名下。4、本案诉讼费由被告林某聪负担。
事实与理由：林某娟系被告林某祥与周某莹的女儿，被告林某聪系林某娟的儿子。2015年10月23日，林某娟去世，三被告系林某娟的第一顺位继承人。2009年10月原告与林某娟约定，原告借用林某娟的名义购买位于北京市房山区一号房产（以下简称该房屋），购房款、贷款、税费等全部费用由原告承担，原告系该房屋的实际所有权人，待适当时机林某娟配合将该房屋过户给原告。2013年6月9日，原告与林某娟签订了《借名购房协议》，确认原告借用林某娟名义购买林某娟去世后，林某娟继承人拒不认可该《借名购房协议》，侵犯原告合法权益。鉴于此，原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，诚望判如所请。

被告辩称
被告林某聪辩称，驳回原告的全部诉讼请求。林某娟与原告之间不存在借名购房的情况，诉争房产是林某娟的个人房产。从2012年3月至2016年3月，涉案房屋的贷款一直是林某聪支付给被告，从原告提交的还款记录可以印证林某聪的还贷金额与涉案房屋的还贷金额基本一致，其中部分转账记录为5400多元的，其中1800元是支付给原告房山二号房屋在未过户至林某聪名下，支付给原告的1800元的房屋租金，这套房屋是原告女儿的房产，在2014年3月9日出售给林某聪。双方约定在该房屋未过户至林某聪名下时，由林某聪居住，但需要支付每个月1800元租金，所以林某聪支付给原告5400元，扣除1800元，为3600元与原告林某荣提供的涉案房屋还贷金额基本一致。
林某聪最后的还贷时间为2016年3月；2016年4月25日，原告与林某聪签订涉案房屋买卖合同，后林某聪不再还涉案房屋贷款，从时间顺序上一致，因此可以说明林某荣与林某娟之间不存在借名买房事实。在2019年7月3日，原告林某荣将林某聪诉至房山法院，案由为房屋买卖合同纠纷，要求确认与林某聪解除房屋买卖合同，从林某荣诉讼的事实和理由部分也可以明确看出林某荣与林某娟之间不存在借名买房事实。
被告林某祥、周某莹辩称，我们同意北京房山区一号房屋是大女儿林某荣所有。此房本是大女儿拿钱用二女儿林某娟的名字购买的，用林某娟的名字是为了替林某荣贷款。因为林某荣已用了自己的名字为我们两老口顶名贷款买了房子，也是为了安置我们两老和二女儿同住（二女儿早年离婚一直和我们住在一起），大女儿林某荣那时在先后买了两套房子。因此才有上述大女儿林某荣用二女儿林某娟的名字买房的事实。敬请法院给予查明认可。因我们两老年事已高，不能出庭，上面的陈述就是我们两老的意见表达。
第三人林某勇述称，我不管过户到谁的名下，我债权150万元都要跟着债权走，要他们还款，保障我债权的前提下，我同意过户。
第三人银行述称，我们原则不同意，但是如果偿还银行贷款后，我们同意。涉案房屋有抵押，因此我们只能接受一次性还款后才同意过户。如果发生权利人变更，那么需要提前一次性还款清偿债务或者提供资信证明以实现一次性还款的目的。

法院查明
林某荣、林某娟为林某祥与周某莹夫妇的女儿，林某聪为林某娟的儿子。2015年10月23日林某娟去世，林某祥、周某莹、林某聪为林某娟的第一顺序继承人。2009年10月25日，林某娟与F公司签订《商品房预售合同》，房屋总价款为782750元，首付款为302750元，余款48万元由林某娟与银行做银行按揭贷款。合同签订后，由林某荣支付了购房首付款，并主要由林某荣按期偿还银行的银行贷款，林某聪偿还了四期银行贷款。
此后，2011年9月29日，一号房屋由林某荣以林某娟的名义办理了入住手续，并由林某荣对一号房屋进行了装修并居住至今。截止到2020年8月23日，一号房屋的银行贷款250814．44元，利息4305．51元尚未归还，银行为一号房屋的抵押权权利人。
2013年6月9日，林某荣作为甲方与林某娟作为乙方签订《借名购房协议》，内容为：“甲乙双方经协商，甲方以乙方名义购房事宜达成一致，特订立如下条款，以利共同遵照执行。一、甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买一号房屋。二、乙方同意以乙方名义签订购房合同，但实际购房款及相关税费，全部由甲方支付，甲方是实际出资人及房屋所有权人。三、乙方愿意配合甲方办理购房相关手续，包括购房后在适当的时机，申请办理将房产证过户到甲方名下的手续。四、所购房屋的所有权归甲方所有，甲方享有所购房屋的使用，占有，收益及处分的权利，乙方无权行使上述权利。亦不得对房屋进行侵占，转卖，出租，抵押及赠与等。”
林某荣、林某娟均在协议上签名并捺了手印。本案审理中，林某聪认为不存在借名买房的事实，对《借名购房协议》的真实性持异议，不认可协议上的“林某娟”为其母亲林某娟本人所签。经鉴定，该所于2019年12月20日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材落款“乙方”处的“林某娟”签名与样本中的“林某娟”签名是同一人书写。
另，2016年4月25日林某聪作为卖方（甲方)与林某荣作为买方（乙方)签订《房屋买卖合同》，双方达成如下协议：第一条房屋的基本情况：甲方房屋坐落于北京市房山区甲方所售房屋总金额为人民币壹佰伍拾万元整……：乙方应于本合同签订后两个月内（2016年6月30日为最后期限)向甲方支付首付款人民币壹佰万元整。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同签订后，林某荣曾以房屋买卖合同纠纷为由对林某聪提起诉讼诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告购房款100万元；3、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。
在该案诉讼过程，2019年8月9日，林某聪向林某荣发出解除合同通知书，通知林某荣解除双方于2016年4月25日签订的《房屋买卖合同》。因2019年7月3日，林某荣已向本院对林某聪提起本案合同纠纷的诉讼，后林某荣于2019年11月1日，又向本院申请撤回该案的起诉。
2017年1月13日，在林某娟去世后，林某荣以林某娟的名义向林某勇借款150万元，并以一号房屋进行抵押，办理了抵押登记，抵押权人为林某勇，现借款林某荣未偿还。
林某荣自称目前不具备在京购房资格。

裁判结果
一、原告林某荣与林某娟于2013年6月9日签订的《借名购房协议》有效；
二、驳回原告林某荣的其他诉讼请求。

 点评
当事人自愿达成的协议具有法律效力。本案中，林某荣要求确认2013年6月9日，林某荣与林某娟签订《借名购房协议》合法有效并主张诉争一号房屋是林某荣实际出资购买，要求确认归其所有，称只是借用林某娟名义与F公司签订《商品房预售合同》并办理银行按揭贷款手续。对此，原告林某荣持有并提供了诉争房屋的商品房预售合同、购房款发票、支付购房款的银行交易凭证、房产证、偿还银行贷款交易记录、入住及缴纳物业费收据、购买装修材料的收据等大量房产手续原件，且双方认可林某荣自房屋交付后长期居住一号房屋的事实。以上，足以说明诉争一号房屋实际是林某荣实际购买，并能够与《借名购房协议》的内容相印证。
由于购房行为发生于北京市限购政策出台之前，因此，2013年6月9日林某荣与林某娟签订《借名购房协议》是双方真实意思表示，协议不违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效。林某聪与林某荣2016年4月25日签订的《房屋买卖合同》，因林某荣起诉要求解除该合同，林某聪也已发出解除该合同的通知。且双方签订《房屋买卖合同》的行为不足以影响《借名购房协议》效力的认定。原告请求确认《借名购房协议》合法有效的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。
因本案为合同纠纷，原告要求确认房屋所有权，不属于本案处理范围。因林某荣自称目前不具备在京购房资格，故原告要求林某娟的继承人林某聪等协助办理一号房屋的过户手续的诉讼请求，目前不具备现实条件，故法院不予支持。林某聪认为不存在林某荣以其母林某娟名义借名购房的事实的抗辩意见，证据不足，法院不予支持。