案例解读：破产“以房抵债”的5大类问题18条裁判意见- 王可红律师

实务问题


以房抵债是房地产企业破产程序中的热点和难点问题，破产实践中对以房抵债问题的处理尚未形成统一意见，合同是否继续履行？管理人能否解除合同？债权人是否享有优先受偿权？债权人能否取得房屋所有权或者行使破产取回权？债权人的权利能否排除执行？这五类问题是实务中常见问题。我们以“破产”“以房抵债”等关键词在中国裁判文书网上检索了最高院的相关案例，本文选择其中18个案例，以飨读者。


裁判规则


一、管理人能否解除以房抵债的房屋买卖合同？


案例1


《陕西中登投资有限公司与任某峰确认解除行为效力纠纷再审案》


案号：（2021）最高法民申2462号


裁判要点：双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，任某峰已经履行完毕案涉《商品房买卖合同》的主要合同义务，中登公司主张解除案涉《商品房买卖合同》没有事实及法律依据。


案例2


《陈某升、杭州大富房地产开发有限公司与破产有关的纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民申2256号


裁判要点：案涉购房合同虽为有效合同，但陈某升支付购房价款的义务、大富公司协助完成合法交房和办理产权转移登记的义务可以视为均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，从而延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，如果管理人决定继续履行合同，双方当事人都应当履行合同，如果管理人决定解除合同，对方当事人仅得以合同不履行向管理人申报债权。大富公司的破产管理人作为人民法院依法指定的管理人，对大富公司和陈某升之间的债权债务进行清理时，选择解除合同，并无明显不当。其次，对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是为保护商品房消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，仅限于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。本案中，陈某升及其近亲属购买案涉小区房产多达13套，虽然陈某升认为其已支付全部房款，但其显然并不属于商品房消费者购房的情形，其要求大富公司交付案涉房屋的主张不应得到支持。最后，在企业进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，债务人财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。陈某升主张继续履行合同，要求大富公司交付案涉房屋并协助办理产权转移登记手续，实质是要求大富公司在破产程序之外对其个别债权进行全额清偿，势必对大富公司其他债权人的利益造成损害，根据《中华人民共和国企业破产法》第16条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，不应获得支持。大富公司管理人解除合同，也有利于实现债权人公平受偿。
案例3


《云南腾峰投资有限责任公司弥渡第二分公司、刘某莲房屋买卖合同纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民申4265号


裁判要点：本案所涉《商品房购销合同》依法进行了合同备案登记，刘某莲作为买受人，以其对腾峰弥渡分公司所享借款债权本息充抵购房款，且刘某莲的债权本息经云南腾峰投资有限责任公司债权人会议审查确认，尚略高于案涉《商品房购销合同》约定的房屋价款，刘某莲履行了《商品房购销合同》主要义务具有事实基础。《中华人民共和国企业破产法》第18条的适用前提是双方当事人均未履行完合同义务，在刘某莲履行了合同主要义务的情况下，腾峰弥渡分公司主张解除案涉《商品房购销合同》于法无据。


案例4


《陆某学、王某爱与唐山市金凤桐房地产开发有限公司破产有关的纠纷再审案》


案号：（2019）最高法民申3582号


裁判要点：陆某学、王某爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更登记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆某学、王某爱发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，从目前查明的事实看，似不存在陆某学、王某爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言，原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆某学、王某爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆某学、王某爱对金凤桐公司确实享有债权的，可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。
二、房屋买卖合同是否继续履行？
案例5


《西部天成商贸有限公司普通破产债权确认纠纷案》


案号：（2021）最高法民申1966号


裁判要点：本案《商品房买卖合同》实质为以房抵债合同，天成公司并非房屋消费者，也并未占有案涉房屋，亦未办理产权变更登记手续，故案涉房屋仍属于中登投资公司的破产财产。如继续履行《商品房买卖合同》将导致作为一般债权人的天成公司取得房屋所有权，无疑将损害中登投资公司其他债权人利益，对于其他债权人不公。


案例6


《张某绍、威海广信房地产开发有限责任公司等破产债权确认纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民申2969号


裁判要点：第三人于某芳在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于某芳，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于某芳与张某绍系朋友关系，且欠付张某绍借款，其后张某绍与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取一次性付款的方式，但张某绍并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于某芳之间的借款行为，以房抵债行为，张某绍与于某芳之间的借款行为，以及张某绍与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张某绍不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。


案例7


《洪某、海南中度旅游产业开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民再287号


裁判要点：《中华人民共和国企业破产法》第18条第1款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条款仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形。具体到本案，洪某已向中度实业公司交付了购房款，不存在洪某还有其他义务未予履行的情形，原审判决认定中度旅游公司管理人有权解除合同，适用法律错误，应予以纠正。根据中度旅游公司在本案中的陈述，在中度旅游公司破产重整中，真实有效且购房人实际支付了购房款的商品房买卖合同均得到履行。洪某作为中度旅游公司债权人，有权请求按同类债权得到清偿，其要求继续履行案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。


案例8


《崔某伟、重庆宝狮置业有限公司普通破产债权确认纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民申6918号


裁判要点：根据《抵偿协议》的约定，崔某伟与宝狮公司对案涉债务达成了延长还款期限的合意，双方签订《商品房买卖合同》的目的系为案涉借款设定担保。根据双方真实意思表示，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》的目的是为案涉宝狮公司的欠款设定担保，而非通过以物抵债的方式购买房屋。宝狮公司已进入破产清算程序，崔某伟作为普通破产债权人，无权请求宝狮公司继续履行案涉《商品房买卖合同》、向其交付房屋并办理过户手续。


三、以房抵债债权人是否享有优先受偿权？


案例9


《张某峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审案》


案号：（2021）最高法民申948号


裁判要点：破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第18条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。张某峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张某峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张某峰应在合同签订时向祥泰公司全额交纳房款，但张某峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张某峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张某峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。


案例10


《庆阳鑫磊工程项目管理咨询有限公司、中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司等申请执行人执行异议之诉案》


案号：（2021）最高法民终846号


裁判要点：基于保护消费者生存权的考虑，《执行异议和复议规定》第29条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第29条的规定。


案例11


《马某臣、日照市宏德房地产开发有限公司与破产有关的纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民申3890号


裁判要点：宏德公司与日照百货公司之间商品房买卖合同虽已办理网签手续，但不发生物权变动的效力，双方的债务并非在破产申请受理前三年已经清偿。在人民法院受理宏德公司破产申请后，日照百货公司如要求继续履行双方间的商品房买卖合同并办理产权登记手续，则属于个别清偿行为。依据《中华人民共和国企业破产法》关于不能对个别债权人的债务进行清偿的规定，原判决判令马某臣配合办理案涉10套房屋及24个车位的网签登记备案注销手续并无不当，不属于适用法律确有错误。此外，上述以房抵债系宏德公司抵偿日照百货公司的借款，签订房屋买卖合同的目的是实现债权，并非为生活、居住需要，马某臣不因此享有优先受偿的权利。


案例12


《王某鹏、长青建设集团有限公司等案外人执行异议之诉案》


案号：（2021）最高法民终969号


裁判要点：王某鹏与润红公司之间并不具备直接的债权债务关系，案涉房屋所抵的债务是倪某东个人与周某强之间的股权转让款及周某强与王某鹏之间的借款，相关的受益者为倪某东个人以及周某强，案涉房屋所抵款项并没有转化为本应由润红公司收取的案涉房屋的房款。王某鹏主张的其已经通过以物抵债的方式支付了案涉房屋的全部购房款的依据不足，不能认定其已经支付了案涉房屋的购房款，《执行异议和复议规定》第29条规定所要保护的是商品房消费者的居住权，而本案所涉以物抵债的目的是消灭王某鹏与周某强之间的金钱之债，并不是为了居住而购买房屋。因此，王某鹏并不属于《执行异议和复议规定》第29条规定所要保护的“商品房消费者”。另，所涉金钱之债为普通债权，根据债的平等性原则，不应优于另外一个具有法定优先权的金钱债权的实现。


案例13


《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审案》


案号：（2020）最高法民再352号


裁判要点：本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条（对应《中华人民共和国民法典》第807条）的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第28条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司申请的强制执行。


四、以房抵债债权人是否享有房屋所有权？能否行使取回权？


案例14


《刘某金、福建鑫科置业有限公司等破产债权确认纠纷案》


案号：（2021）最高法民申4628号


裁判要点：刘某金虽与鑫科公司签订了《商品房买卖合同》，并通过支付定金及以李某生对鑫科公司享有的部分担保债权抵付购房款的方式支付了全部购房款，但在本案诉讼过程中其自认系基于鑫科公司买房送车位的宣传购买案涉房屋，且其名下已有其他住宅，故其不属于以生活居住为目的的消费性购房者。案涉《商品房买卖合同》虽办理了备案登记，但商品房预售合同备案登记系房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，不具有预告登记的效力。刘某金关于《商品房买卖合同》已办理备案登记，案涉房屋应认定归其所有的主张，于法无据。


案例15


《威海信悦小额贷款有限公司、威海广信房地产开发有限责任公司取回权纠纷再审案》


案号：（2020）最高法民申477号


裁判要点：破产取回权是物的返还请求权在破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他权利。中信悦小贷公司是否有权取回案涉房屋，关键在于其是否对标的物享有所有权或其他权利。信悦小贷公司与广信公司双方签订的《借款担保协议》《借款合同》《保证合同》《债务抵顶清结协议》《委托销售协议》以及《商品房买卖（预售）合同》意思表示真实，且不违反法律强制性规定，是合法有效的。双方的基础法律关系为借款合同关系，随后通过签订商品房买卖合同的方式实现以物抵债的交易目的。信悦小贷公司虽然与广信公司签订了《债务抵顶清结协议》及《商品房买卖（预售）合同》，并在合同中明确约定了房产的位置坐落、房号和面积，但双方并未办理房屋产权过户手续，信悦小贷公司亦未实现对房产的实际控制和占有。因此应当认定，双方签订的以物抵债协议并未履行完毕，信悦小贷公司并未取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国企业破产法》第30条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”据此，原审法院认定涉案房屋不属于信悦小贷公司的财产，信悦小贷公司不能行使取回权，并无不当。


案例16


《董某庚、廊坊市盛都房地产开发有限公司取回权纠纷民事申请再审审查民事裁定书》


案号：（2021）最高法民申9号


裁判要点：董某庚主张，案涉房屋属于特定物，《破产法司法解释二》第2条规定的情形并未否定《破产案件若干问题规定》第71条第5项规定，即特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产，故案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用1986年颁布的《企业破产法（试行）》所制定的司法解释，当时我国物权法并未出台，随着《企业破产法》于2007年6月1日施行，《企业破产法（试行）》已经废止，物权法也开始实施，《企业破产法》施行后制定的《破产法司法解释（二）》第2条对不应认定为债务人财产的情形，也作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第71条第5项规定的情形。因此，在物权法颁布实施后，物权变动的标准应以该法规定为准。根据《中华人民共和国物权法》第6条、第9条规定(对应《中华人民共和国民法典》第208条、第209条)，不动产物权变动采取登记生效主义，未经登记不发生物权效力。鉴于案涉房屋仍然登记在盛都公司名下，董某庚主张案涉房屋不属于破产财产，其有权行使取回权，缺乏充分的法律依据。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对于《破产案件若干问题规定》第71条第5项规定的情形，由于尚未转移占有，无法对抗执行，在权利尚不足以对抗执行的情况下，显然不能赋予更优先权利从而允许其从破产财产中予以取回。因此，董某庚依据《破产案件若干问题规定》第71条第5项规定主张案涉房屋不属于盛都公司破产财产并据此行使取回权，缺乏法律依据，本院不予支持。


五、以房抵债债权人的权利能否排除执行？


案例17


《中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、陈某雍申请执行人执行异议之诉再审案》


案号：（2020）最高法民申6090号


裁判要点：陈某雍签订合同并通过以房抵债方式支付购房款后即达到交付及入住条件。且陈某雍提交了为案涉房屋办理宽带业务的收据等证据，显示其在2015年6月7日已经占有了案涉房屋，早于首轮查封时间。陈某雍举示了向蒋某杉的转账凭证、付款委托以及蒋某杉的证人证言等证据，显示其通过以房抵债的方式支付了全部购房价款，盛景公司出具了相应的购房款收据。盛景公司在销售商品房之前已取得商品房预售许可证，陈某雍对商品房预售许可证具有合理信赖，案涉房屋未办理过户登记手续非陈某雍自身原因所致。原审判决认定陈某雍就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。


案例18


《河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司、王某双案外人执行异议之诉民事申请再审》


案号：（2021）最高法民申4574号


裁判要点：2013年12月11日，山西省阳泉市中级人民法院作出（2013）阳商初字第42号民事调解书对华盛六分公司与菩萨崖公司签订的《房屋抵债协议》中以案涉5002平方米房屋抵偿工程款的内容予以确认。王某双提起对该调解书的第三人撤销之诉，在一、二审均驳回其诉讼请求的情况下，其向本院申请再审。本院作出（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定（2013）阳商初字第42号民事调解书仅系就双方之间以房抵工程款的确认，并非房屋权属变更的确认，不具有物权效力。但华盛六分公司主张排除王某双的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。原一审判决以（2016）最高法民申3122号民事裁定书认定华盛六分公司不享有物权为由即判定其不足以排除强制执行不当，二审予以维持，结果有误。


附：相关法律


1.《中华人民共和国企业破产法》


第十六条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。


第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。


管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。


第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。


2.《中华人民共和国民法典》


第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（同《物权法》第六条规定，无改变）


第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。（同《物权法》第九条规定，无改变）


第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。（同《合同法》第九条规定，个别文字修改，内容无变化）。


3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》


第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：


（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；


（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；


（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；


（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。


第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：


（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；


（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；


（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
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