房产买卖纠纷——父母一方出售双方共同房屋签订合同有效吗- 靳双权律师

原告诉称
原告赵某文、赵某武向本院提出诉讼请求：1、判令原告赵某文、赵某武、被告赵某杰依法均等继承位于一号房屋，按照每人三分之一继承；2、案件受理费由被告负担。
事实与理由：赵某与林某夫妇生有赵某文、赵某武、赵某杰三人。位于一号房屋为赵某与林某的共同财产。林某于2011年去世，赵某于2017年去世。两人生前未留有遗嘱。2016年赵某将房屋在未征得其他共有人同意的情况下卖给赵某杰，该房屋买卖合同被法院确认为无效。现为维护我方的合法权益，故提起上述诉请。

被告辩称
赵某杰辩称，不同意原告诉讼请求，赵某杰应分得诉争房屋的四分之三份额。一、从房屋来源看，赵某杰是平房拆迁安置人之一，二原告已取得安置房，房屋拆迁时是考虑被拆迁安置人口数以及父母工龄分得房屋，当时父母、三位子女均在被拆迁的房屋中，又占用了父母的工龄才取得两套被拆迁安置楼房和一套平房，从房屋来源看，当时家中五口人，分得三套房，赵某文已分得一号房屋、赵某武已分得另外平房，赵某杰应分得诉争房屋，二、从房屋处分看，赵某将房产过户至赵某杰名下是其真实意思表示，一中院，认定《房屋买卖合同》无效，但是理由是处分共同共有人的份额导致无效，并非赵某意思表示不真实而导致无效，按照赵某的意思表示，其有权将自己持有的房产份额（即八分之五份额）留给他的女儿赵某杰，另外，赵某杰法定继承其母亲八分之一的份额，两者相加，赵某杰应分得诉争房屋四分之三的份额。
赵某现已去世，《房屋买卖合同》是他留存的唯一真实意思表示，若将赵某在房产中拥有的份额将通过法定继承予以分配，违背赵某对房屋份额的处分权、违背当事人的意思表示，
三、赵某杰与父母在诉争房屋中同住30余年，对父母尽了主要赡养义务，赵某、赵某杰无权处分的是林某遗产中属于赵某武、赵某文的份额，赵某武、赵某文各应分得诉争房屋八分之一份额，综上，不同意原告诉讼请求，赵某杰应分得诉争房屋的四分之三份额。

法院查明
赵某与林某系夫妻，二人共生育子女三人，分别是赵某文、赵某武、赵某杰。林某于2011年1月25日去世，赵某于2017年7月16日去世。
一号房屋（以下简称涉案房屋）系赵某与林某夫妻共同财产，原登记在赵某名下。2016年2月26日，赵某与赵某杰就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，将房屋出售给赵某杰，成交价格80万元。合同签订后，赵某与赵某杰办理了房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至赵某杰名下。庭审中，双方当事人共同确认上述房屋当前的价值为440万元。
2019年4月29日，赵某武、赵某文起诉赵某杰，要求确认其与赵某所签订的房屋买卖合同无效。此案经审理，法院确认赵某杰与赵某在明知涉案房屋有其他共有人权利，且事先未征得共有人同意的情况下，通过买卖的方式，以超低价将房屋过户给赵某杰，损害了赵某武、赵某文对于涉案房屋的权利，该房屋买卖合同无效。
赵某文、赵某武称赵某当年的购房款33049．16元系由赵某武出资，但就此未向本院提交相应证据，赵某杰对此亦不予认可。赵某杰主张自己对父母尽了主要的赡养义务，赵某文、赵某武对此也不予认可。赵某、林某晚年与赵某杰共同居住生活。

裁判结果
一、位于一号房屋由赵某杰继承所有；赵某杰于本判决生效后三十日内给付赵某文房屋折价款人民币五十五万元；给付赵某武房屋折价款人民币五十五万元；
二、驳回赵某武、赵某文的其他诉讼请求。

律师点评
涉案房屋属于赵某与林某的夫妻共同财产，林某去世后，未留有遗嘱，其享有的房屋产权份额，应由林某的法定继承人赵某、赵某武、赵某文、赵某杰平均分割共同继承。继承后，赵某享有涉案房屋八分之五的产权份额，赵某武、赵某文、赵某杰各自享有涉案房屋八分之一的产权份额。赵某与赵某杰所签订的房屋买卖合同虽经法院判决认定为无效，但赵某对其享有的涉案房屋份额有完全的处分权，其与赵某杰所签订的房屋买卖合同体现了赵某将其享有的房产份额转让与赵某杰的真实意愿。
现赵某与赵某杰的交易行为已完成，故赵某杰在赵某生前已取得赵某享有的涉案房屋八分之五产权份额。考虑到赵某杰本人还应继承的八分之一份额，故在遗产分割时涉案房屋的产权应由赵某杰继承所有，赵某杰则应按赵某武、赵某文的继承份额向二人支付相应的房屋折价款，具体数额由法院依法判定。赵某文、赵某武要求各人继承涉案房屋三分之一份额的诉请，不符合相关的法律规定，法院不予支持。