借名购买自住型商品房合同无效返还案例- 靳双权律师

原告诉称
原告赵某涛向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告签订的借名买房协议书无效；2、被告返还原告购房款2515437元；3、被告赔偿原告经济损失3714563元。
事实与理由：2015年12月20日原告以口头协议借用被告姓名与北京S公司签订了《北京市商品房预售合同》，并做了网签备案。2016年4月26日，原被告双方为了进一步明确权利义务经律师见证，签订了《借名买房协议书》。该协议书约定原告借用被告姓名与北京S公司签订《北京市商品房预售合同》购买位于丰台区一号房屋，购房款为2515437元由原告支付。该房屋为自住型商品房，系政策性房屋，借名买房协议违反法律行政法规的强制性规定为无效协议，故起诉。

被告辩称
被告孙某丹辩称，同意确认合同无效，被告现无力还款，只能变卖房屋。不同意原告第3项诉讼请求。合同无效后有过错的一方应当赔偿无过错方的损失，原告方出资购房为获取利益，不属于损失。且借名买房是原告主动提出，被告基于姐姐与原告的关系处于帮忙的角度才与原告达成一致意见，未收取任何费用。且从借名买房时间开始至现在被告名额也被占用，如今很难再申请到政策性用房。至于房屋可能有的政策性增值部分，也应该作为原告给被告的补偿。另原告提交的周边房屋价格不予认可，故不同意第3项诉讼请求。

法院查明
2016年4月26日，赵某涛（甲方、借名人）与孙某丹（乙方、被借名人）签订《借名买房协议书》。该协议载明，鉴于甲乙双方于日前就甲方借用乙方姓名购买位于北京市丰台区一号房屋一事，已达成口头协议。甲方已依口头协议借用乙方姓名于2015年12月20日与北京市S公司签订了房屋买卖合同。现甲乙双方为进一步明确其权利义务，自愿达成如下协议。第一条双方对以下事实进行确认：1、乙方同意并确认甲方借用自己的名字，购买位于北京市丰台区一号房屋。2、以乙方名义与北京S公司签订的《北京市商品房预售合同》系乙方授权其姐姐孙某莹代其在上述购房合同上签字。乙方对购房合同的内容及孙某莹的签字行为认可。3、该房产的全部购房款系由甲方支付，支付方式为甲方将购房款总计2515437元通过甲方银行账户转账到孙某莹工商银行账户，然后孙某莹又将该笔购房款转到乙方招商银行账户，由乙方通过支付给北京S公司。第二条约定了甲方的权利义务。第三条约定乙方权利义务，其中第3条约定，乙方应根据本协议所涉房产的买卖流程，根据房屋买卖合同的约定，积极配合办理房屋买卖手续，房屋入住交付手续，以及房屋产权证的办理手续等。
应在房屋交付后7日内，将房屋钥匙及其他交房时开发商交予业主的其他物品一并交与甲方，并不得任何方式阻止甲方入住此房产。
律师事务所出具律师见证书。证明借名买房协议系赵某涛与孙某丹二人自愿签订，在该协议上的签字和手印是真实的。
关于购房款给付情况，原告称其于2015年12月17日向孙某莹账号转款90万元，当日孙某莹将80万元转给孙某丹。2016年1月8日其向孙某莹转款100万元，当日孙某莹将100万元转入孙某丹账号。同日原告向孙某丹账户转账750437元。对此提交银行电子回单，理财金账户明细单佐证。被告对此不予认可，称原告与孙某莹之间存在多笔债权债务关系，上述转账系其偿还孙某莹债务。对此提交孙某莹的银行卡流水单。原告对此不予认可。孙某莹当庭出庭作证，称其与原告之间多有拆借行为，原告于2015年12月17日以及2016年1月8日向其打款的190万元系偿还其债务，双方之间没有借条。
另庭审中，双方当事人均认可，因被告一直未收房故涉案房屋一直未交付原告使用。关于未收房原因，被告称系因其身体不好故一直未办理收房手续。

裁判结果
一、赵某涛与孙某丹之间签订的借名买房协议书无效；
二、孙某丹于本判决生效后十日内返还赵某涛购房款
2515437元；
三、孙某丹于本判决生效后十日内赔偿赵某涛经济损失1200000元；
四、驳回赵某涛其他诉讼请求。

靳双权点评
原告与被告签订的借名买房协议书，虽为双方自愿签订，但该协议约定原告以被告名义购买自住型商品房。而自住型商品房属于国家政策性保障性住房，需要具备相应资格的家庭，经过审批合格后，通过公开摇号确定选房顺序，并进行公示后才能购买。如果摇号家庭放弃选房，应由未选房的申请家庭，按照摇号顺序依次递补选房。故原告与被告之间签订的借名购买自住型商品房的协议，侵犯了其他具有购房资格的家庭的利益，违背了公序良俗，故原被告之间签订的借名买房协议无效。原告起诉要求确认借名买房协议无效的请求法院予以支持。
合同无效后，行为人因该行为取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告起诉要求被告返还购房款2515437元的请求，并无不当，法院予以支持。其要求被告赔偿其经济损失的请求，对于合同无效买卖双方均为明知且具有同等过错。故法院综合考虑被告方因房屋升值有可能获得的利益情况，买受人因此丧失的订约机会损失、支付房价款的利息损失、过错程度等因素，酌情确定其损失为120万元。