房屋买卖合同经法院判决解除购房人未搬走起诉强制腾退案例- 靳双权律师

原告诉称
赵某君、林某英向本院提出诉讼请求：1.判令秦某涛将位于北京市房山区一号房屋腾退给林某英；2.秦某涛承担本案诉讼费用。
事实和理由：赵某君于2006年4月15日与郑某涵就北京市房山区一号房屋（以下简称涉案房屋）签订房屋买卖协议。赵某君和秦某涛为了解决争议，就涉案房屋于2017年3月23日又签订了补充协议。后双方发生纠纷，经北京市房山区人民法院判决解除上述协议，并经北京市第二中级人民法院二审，维持原判。现双方买卖协议已然解除，秦某涛继续占有涉案房屋没有法律依据，林某英对涉案房屋享有相应物权，故秦某涛应将涉案房屋返还林某英。故诉至法院。

被告辩称
秦某涛辩称：同意腾退房屋。
秦某涛提出向本院反诉请求：1.赵某君、林某英返还购房款388000元；2.赵某君、林某英支付资金占用费260869.45元；3.赵某君、秦某涛赔偿房屋差价损失1799100元。
事实和理由：2006年4月15日，赵某君（甲方）和案外人郑某涵（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：1.乙方购买甲方拥有的涉案房屋一套，交易金额为25万元；2.因分房单位的原因，此房屋暂不能办理产权过户手续，到能办理产权过户手续时，甲方无条件协助办理。《房屋买卖协议》签订当日，秦某涛向赵某君、林某英支付了全部房款25万元，涉案房屋也于当日交付秦某涛。赵某君与案外人郑某涵签订的《房屋买卖协议》，赵某君、林某英、秦某涛、郑某涵均认可实际购房人为秦某涛。后因房屋价格上涨，赵某君、林某英要求增加房屋价款，故赵某君（甲方）与秦某涛（丙方）、案外人郑某涵（乙方）于2017年3月23日又签订《补充协议》，约定：丙方自愿再补偿给甲方33.8万元，本协议签订之日，丙方向甲方指定的林某英账户支付13.8万元，待房屋过户之日再支付20万元。
《补充协议》签订当日，秦某涛向赵某君、林某英支付了13.8万元。后秦某涛按约多次要求赵某君、林某英履行涉案房屋过户手续，但因赵某君、林某英原因导致《房屋买卖协议》和《补充协议》无法继续履行，严重侵害了秦某涛的合法权益，给秦某涛造成了巨大损失。经北京市第二中级人民法院判决解除了《房屋买卖协议》及《补充协议》。为维护合法权益，故提出反诉。
赵某君、林某英对秦某涛的反诉请求辩称：同意退还秦某涛购房款388000。关于第二项反诉请求，自2006年4月至今，秦某涛实际占用赵某君、林某英房屋，占用房屋的房租需要考虑。自2006年签订购房协议开始，秦某涛一直没有北京购房资格，先是借用郑某涵的名义，但郑某涵多次开庭过程中一直声称系本人购房，不承认系借名，赵某君、林某英对于买房的实际主体一直模糊不清，后秦某涛通过假结婚的方式才取得购房资格，在2017年的补充协议中也明确了系秦某涛购房资格的问题拖延了继续交易，赵某君、林某英提交的证据也可以证明赵某君、林某英一直催促秦某涛解决购房资格以继续交易本案房屋。
事实上，如果在2013年之前，如果秦某涛能取得购房资格，是可以上市交易涉案房屋的。直至拖到2017年，秦某涛仍然没有解决购房资格问题，故秦某涛应承担2017年补充协议签订前涉案房屋不能继续交易的全部过错。另2017年补充协议中也明确了是秦某涛的购房资格原因及政策原因导致房屋不能过户，秦某涛对政策原因不能过户是完全知情的，故对补充协议之后的履行，赵某君、林某英也没有事实和法律上的过错。本案审理过程中就涉案房屋作出了评估报告估价过高，远远超出了本案房屋市场价，本案房屋不是可以正常上市出售不受任何限制的房屋，故不宜按完全不受限制的房屋市场价进行出售。双方在签订涉案房屋买卖协议时，秦某涛对此完全知晓，并有心理预期，且在2017年的补充协议中，正是因为考虑到了这种情况，秦某涛也了解到涉案房屋上市出售已被K公司限制，才没有按正常的可以完全上市交易的房屋价格对赵某君、林某英进行补偿，而是仅仅约定补偿了33.8万元，秦某涛在当时并未按当时的市场价格补偿支付对价，表明了双方当时交易的真实状态。
2017年签订的补充协议系涉案房屋的真实主体，对交易价格、交易方式作出了重新约定，故协议解除后，应恢复至2017年3月23日当时的原状。2017年的房屋市场价格和现在的市场价格相比，秦某涛并没有损失。赵某君、林某英即便返还秦某涛房款，也只能按补充协议约定的价款进行返还。另赵某君、林某英和秦某涛签订的房屋买卖协议和补充协议约定的实际成交价为58.8万元，秦某涛实际支付了38.8万元，秦某涛在计算差价损失时，主张以38.8万元为基数扣减核算也缺乏依据。

法院查明
2006年4月15日，赵某君（甲方，卖方）与案外人郑某涵（乙方，买方）签订《房屋买卖协议》，约定乙方购买甲方拥有的涉案房屋一套，交易总价为25万元。协议第五条约定：因分房单位的原因，此房屋暂不能办理产权过户手续，到能办理产权过户手续时，甲方无条件协助办理。合同签订当日，秦某涛支付了全部房款25万元（其中支付现金1万元，另有他人向林某英转账24万元），房屋也于当日交付秦某涛。2017年3月23日，赵某君（甲方，卖方）与郑某涵（乙方，名义买方）、秦某涛（丙方，实际买方）签订《补充协议》，协议主要内容为：鉴于2006年4月15日丙方借用乙方名义与甲方就甲方名下涉案房屋签订《房屋买卖协议》，由于丙方购房资质及政策原因，截至本协议签订之日，甲、乙、丙三方未办理涉案房屋过户手续，现涉案房屋价格激增，甲、乙、丙三方经协商一致，对原《房屋买卖协议》作出如下约定，1.丙方作为实际购房人除已支付给甲方的购房款人民币25万元外，自愿再补偿给甲方人民币338000元，
2.丙方及乙方应当保证丙方或乙方具备办理涉案房屋过户的资格，如甲乙丙三方约定办理房屋过户手续之日丙方仍不具备购房资格的，甲乙丙三方同意先将涉案房屋过户至乙方名下，至涉案房屋过户给乙方之日即视为甲方履行完毕《房屋买卖协议》及本协议约定的所有义务，乙方及丙方不得追究甲方任何法律责任。该补充协议落款处由赵某君和秦某涛签订，无郑某涵的签名。
另查，2017年12月5日，秦某涛和其妻白某菲经房山建设委员会核验取得北京市房山区存量住宅购房资格。
赵某君和林某英原为夫妻关系。涉案房屋系双方从K公司（以下简称K公司）购买的福利房（按经济适用房管理）。2006年11月29日，涉案房屋取得经济适用住房产权证书，登记的所有权人为赵某君。2013年11月27日，赵某君和林某英协议离婚，后双方又复婚，2018年6月12日，涉案房屋登记至林某英名下，2018年6月19日，赵某君和林某英签订离婚协议书，涉案房屋归林某英所有。
2018年3月，秦某涛、白某菲（秦某涛之妻）曾诉至本院，要求赵某君、林某英协助办理涉案房屋的过户手续，该案审理中，本院追加K公司作为第三人参加诉讼，该公司表示涉案房屋是划拨土地，土地属于该公司，不同意该房屋上市销售，亦不放弃优先购买权。案件审理中，秦某涛、白某菲变更诉讼请求，要求解除房屋买卖协议。2019年7月17日，秦某涛、白某菲撤回起诉。
2020年4月，赵某君、林某英曾诉至本院，要求：1.判令解除赵某君于2006年4月15日与郑某涵签订的房屋买卖协议；2.判令解除赵某君于2017年3月23日与秦某涛签订的补充协议；3.判令郑某涵、秦某涛将涉案房屋腾退给林某英。本院于2020年9月15日作出一审判决：一、解除赵某君与郑某涵于2006年4月15日签订的房屋买卖协议；二、解除赵某君与秦某涛于2017年3月23日签订的补充协议；三、驳回赵某君、林某英的其他诉讼请求。后秦某涛、郑某涵不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，在二审诉讼期间，K公司行政事务中心向北京市第二中级人民法院出具一份“关于一号房屋有关情况的说明”，载明：一号房屋为我单位福利住房，林某英于2009年8月25日申请购买，已办理房屋产权。近期经查实，林某英曾与前夫共同分配过一套福利住房，此外，林某英并非我单位“协解人员”，不具备购房资格，应将房屋退回。综上，一号房屋须先退回我单位，在房屋退回后，涉案房屋可以上市出售。另在二审诉讼过程中，赵某君、林某英和秦某涛均认可涉案房屋上市出售必须经K公司审批。
诉讼过程中，对涉案房屋进行评估，评估价格为218.71万元。

裁判结果
一、秦某涛于判决生效后三十日内将位于北京市房山区一号房屋腾退给林某英；
二、赵某君、林某英于判决生效后十日内返还秦某涛购房款388000元；
三、赵某君、林某英于判决生效后三十日内给付秦某涛房屋差价损失1119370元；
四、驳回秦某涛的其他反诉请求。

 点评
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，涉案房屋的购房款38.8元实际由秦某涛支付，签订涉案房屋的《房屋买卖协议》和《补充协议》时，涉案房屋由赵某君和林某英共同所有，购房款由林某英收取，赵某君和郑某涵签订的《房屋买卖协议》以及赵某君和秦某涛签订的《补充协议》解除后，秦某涛和林某英应将收取的购房款38.8万元返还秦某涛。
因林某英和赵某君协议离婚后，双方协议涉案房屋的所有权人为林某英，故秦某涛应将涉案房屋腾退给林某英，对于腾退房屋问题和返还购房款问题，赵某君、林某英、秦某涛亦无异议，对赵某君、林某英和秦某涛相关的诉讼请求予以支持。
关于差价损失问题，争议焦点为涉案房屋的增值部分由谁享有？如何分配？该争议焦点的实质系协议解除后，秦某涛将涉案房屋返还林某英，林某英、赵某君应当支付秦某涛房屋差价损失的比例及具体金额。本案中，赵某君和郑某涵签订的房屋买卖协议以及赵某君和秦某涛签订的补充协议因无法继续履行而解除，因秦某涛为涉案房屋的实际购买人，赵某君和秦某涛对此均应承担相应的责任：一方面，赵某君、林某英作为出卖人，对其二人所有的涉案房屋的性质和出售政策应当知晓，其在明知涉案房屋系K公司的福利房，出售时应遵守K公司相关规定，并需经过K公司审批的情况下，仍然与名义购房人郑某涵和实际购房人秦某涛分别签订了《房屋买卖协议》和《补充协议》，并收取了秦某涛部分购房款，将房屋交付秦某涛居住、使用。
秦某涛在签订协议后依约履行了协议约定的义务，并占有、使用房屋多年，其如果在无过错的情况下，可期待和应获得的利益是协议按约履行完毕后取得房屋所有权的利益。现合同解除，给秦某涛造成了经济损失，对此，赵某君和林某英应当承担相应的法律责任；另一方面，秦某涛作为实际购房人，在购买涉案房屋时，对于涉案房屋上市出售必须经K公司审批的事实是明知的，且秦某涛本人至2017年12月5日方取得北京市房山区存量住房购房资格，秦某涛亦应对自己的经济损失承担相应的法律责任。综合考虑本案的具体情况，法院以涉案房屋的市场价值为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法确定涉案房屋增值部分（以协议购房款58.8万元为扣减基数）的70%归秦某涛所有，即涉案房屋返还林某英后，由赵某君、林某英给付秦某涛房屋差价损失1119370元。
K公司在之前的两次诉讼中先后两次表态，第一次明确表示不同意涉案房屋出售，亦不放弃有限购买权，第二次表示涉案房屋上市出售需具备相关条件，由此可知涉案房屋不能出售的主要原因为在当前条件下K公司不同意上市出售。赵某君、林某英主张2017年之前未能办理过户手续单纯因为秦某涛未能取得北京市购房资格导致，秦某涛应承担2017年补充协议签订前房屋不能交易过户的全部责任，并据此主张按照2017年涉案房屋市场价格和现在涉案房屋市场价格为基数核算差价损失缺乏依据，法院不予采信。
关于秦某涛主张的资金占用费问题，尽管赵某君和郑某涵签订的房屋买卖协议和赵某君和秦某涛签订的补充协议解除后，赵某君、林某英应返还秦某涛购房款38.8万元，但鉴于秦某涛已占有使用涉案房屋多年，对秦某涛要求赵某君、林某英支付其资金占用费的诉讼请求，法院不予支持。