借他人名义购买央产房又出售签署买卖合同是否有效- 靳双权律师

原告诉称
赵某凡向本院提出诉讼请求：依法确认我与张某鹏、王某山于2005年签订的关于购买北京市西城区一号房屋（以下简称争议房屋）的购房协议书以及2009年9月26日签订的购房补充协议有效。
事实和理由：争议房屋原系张某鹏在Y公司（以下简称Y公司）工作期间，在2000年1月左右公房改革出售时以成本价购得；但因当时张某鹏的户口在天津，购房时需要北京市户口，故借用其司机王某山的名义办理房屋产权证。2000年3月17日，Y公司给张某鹏开具了争议房屋的入住通知书。2001年3月12日，该房屋登记在王某山名下。为了保证张某鹏的权益，王某山在2003年7月5日将涉案房屋的租赁权、抵押权和转让权书面授权给张某鹏。
张某鹏在2003年7月19日将前述权利全部书面授权给周某超。我在取得上述两份授权委托书原件的情况下，在2005年和张某鹏的代理人周某超签订购房协议书，约定我以70万元的价格购买争议房屋，首付款30万元签约当日支付，剩余款项双方约定待办理过户后再议。当日我支付30万元首付款，周某超将争议房屋及产权证原件交给我。2005年9月26日，我同周某超签订购房补充协议，约定自协议生效之日起90个工作日内办理房屋产权过户手续，待周某超办理房屋产权过户完成后，赵某凡将余额40万元付给周某超。
后我入住争议房屋，进行了装修并使用至今，还陆续支付了购房款10万元。我多次要求周某超和张某鹏办理过户手续，但均被以各种理由拒绝，故起诉请求判如所请。

被告辩称
被告吴某飞、王某豪辩称，不同意赵某凡的诉讼请求，王某山与张某鹏不存在借名买房情形。争议房屋是王某山作为Y公司职工且符合购房资格情况下，使用自己及配偶吴某飞工龄购买的房屋，该房屋产权亦登记在王某山名下，该房屋与张某鹏无关。从争议房屋性质看，其具有特殊的政策保障性及人身属性，不允许借名买房。对于住房制度改革产生的共有住宅楼房，其购买者明确要求必须为公司职工且满足北京户口要求才可购买，本案中吴某飞和王某山符合规定的要求，并且使用了工龄购买房屋。因此不可能存在借名买房的情形。
王某山从未出具委托书委托张某鹏出售房屋，赵某凡提供的委托书，其上的笔迹与王某山的不符。假设王某山与张某鹏委托为真，王某山无权单方处置夫妻共同财产，张某鹏与周某超的转委托亦无效。争议房屋为夫妻共同财产，系王某山与吴某飞在夫妻关系存续期间购买的房屋。且使用了王某山夫妇二人的工龄折扣。王某山也仅能处分其所拥有的争议房屋的份额，对于吴某飞所拥有的房屋份额无权进行处分。转委托必须是为了被代理人的利益需要。因此，转委托必须符合被代理人的利益和意志，不能损害被代理人的利益。而张某鹏转委托时，在其向周某超出具的授权委托书中将房屋明确成非王某山财产进行委托，明显不是为了委托人的利益。
转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。王某山出具的委托书中并未明确表示允许转委托，而且赵某凡也未提交任何证据证明王某山同意张某鹏的转委托行为。赵某凡无法证实其已经交纳了购房款，她的转账记录没有收款人姓名，部分款项转账日期在购房协议签订之前。

法院查明
2000年1月10日，王某山作为买方与卖方Y公司签订房屋买卖契约，约定Y公司将争议房屋以每平方米1485元的价格出售给乙方（仅限本市常住户口，自住房的合法承租人），该房屋建筑面积167.59平方米，暂定总价93851元。一次性付款，甲方按北京市房改政策的规定，同意乙方享受工龄、教师等住房优惠条件。
2001年3月12日，争议房屋登记至王某山名下。
2000年3月17日，Y公司出具《入住通知书》，内容为：今有张某鹏同志，入住宣武区一号住房，请准予办理入住手续。入住人处有张某鹏的签字，下方有北京T物业公司的盖章。
2015年4月16日王某山去世。2015年5月7日，经公证处公证，王某豪继承涉案房屋。2015年6月9日，吴某飞、王某豪在西城区人民调解委员会达成调解协议出具裁定书，争议房屋归吴某飞，王某豪放弃继承该房屋。此后，吴某飞起诉至北京市西城区人民法院要求赵某凡腾房，在审理过程中赵某凡向法院提起异议申请，北京市西城区人民法院作出裁定中止该案的审理。2016年8月4日赵某凡以其民事权益受到侵害为由向北京市西城区人民法院起诉要求撤销民事裁定书。
法院经审理认为赵某凡主张其实际享有涉案房屋的所有权，是基于赵某凡与他人之间的房屋买卖合同关系，而该案系适用特别程序，不审理赵某凡与他人之间的民事权益纠纷，赵某凡应该另行提起民事诉讼主张其合同债权。2016年9月5日，北京市西城区人民法院驳回赵某凡的申请。2016年12月23日，本院收到赵某凡的诉状，要求确认原告于2005年签订的《购房合同书》以及2009年9月26日签订的《购房补充协议》有效。
经核实张某鹏已于2016年12月22日去世，林某文系张某鹏配偶。此后本院与张某聪取得联系，张某聪自称系张某鹏之子，称林某文身体不好，不能到庭，正式开庭时，张某聪及林某文均未到庭。
2018年本院判决：确认原告赵某凡与周某超签订的《购房合同书》及《购房补充协议有效》有效。吴某飞、王某豪不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院认为原审判决认定基本事实不清，故裁定：一、撤销北京市朝阳区人民法院民事判决；二、发回北京市朝阳区人民法院重审。重审过程中，本院依据当事人提供的信息对林某文、张某聪、周某超进行送达，仍未成功，故进行了公告送达。
另查，争议房屋系“央产房”，至今未取得上市交易的审批手续。
为证明自己的主张，赵某凡提交如下证据：1、2003年7月5日王某山给张某鹏出具的《授权委托书》，内容为：在本人名下的北京市宣武区一号房屋一套，该房面积167.59平方米。现将该房的租赁权、抵押权、转让权，全权委托张某鹏先生办理，张某鹏先生签字即生效。下方有王某山的签字及盖章。通过该证据赵某凡欲证明争议房屋属于张某鹏，王某山对此认可，故出具该文件。2、2003年7月19日，张某鹏出具的授权委托书，主要内容为，受王某山委托，本人将王某山名下的争议房屋抵押给周某超，该房屋面积167.59平方米，实属本人的私有财产。因为王某山曾在2003年7月5日将此房的租赁权、抵押权、转让权，全权委托给本人。现有王某山委托书，而本人也同意将此房的租赁权、抵押权、转让权，全权转给周某超。（说明：因购房时需要北京市常住户口，故借用王某山名字购得该房，而该房实际权属归本人张某鹏所有）。通过该证据，赵某凡欲证明争议房屋属于张某鹏，张某鹏授权周某超出售该房屋。
3、落款日期2005年的购房合同书一份，甲方为王某山委托人周某超，乙方为赵某凡，甲方同意以70万元的价格将争议房屋转让给乙方，甲方负责自协议生效之日起60个工作日内办理房屋过户事宜，乙方首付款30万元，待甲方办理过户完40万元付款方式再议。该份合同欲证明赵某凡通过购买取得争议房屋，合法有效。4、落款日期2009年9月26日《购房补充协议》一份，其中甲方为王某山，受托人周某超，乙方为赵某凡。主要内容为甲方负责自本协议生效起90个工作日内办理该房屋产后过户事宜（原2005年的此款协议作废），乙方已于2005年首付给了甲方30万元，甲方已予认可，待甲方办理过户完，乙方将40万元支付给甲方，付款方式再议。证明买卖双方对前述证据4进行了修订，约定了过户日期。
5、《大楼住户紧急联络通讯表》，该表中涉案房屋业主登记的为张某鹏，6、单位出售共有住房房价计算表一张，该表中显示，售房单位是Y公司，工龄男方39年，女方33年，年工龄折扣率0.9%。该表欲证明、张某鹏系外地户口不能办理房改房买房手续，由王某山代办；房价计算表中男方工龄39年，女方工龄33年，是在2000年张某鹏(1942年出生)和其妻的工龄，而不可能是当时王某山(1956年出生)和吴某飞（1957年出生）的工龄。7、文章一篇，名为2005年北京市房地产市场与房价，通过该文章赵某凡欲证明购买争议房屋的价格合理，完全符合当时的市场价位。
此外，案件审理过程中，吴某飞、王某豪申请就2003年7月5日的授权委托书上王某山的印章真伪、签字真伪进行鉴定。结论为，无法对检材一“王某山”签名字迹与样本一、样本三及样本五至样本七“王某山”签名字迹进行比较检验；检材二“王某山印”印章印文与样本二、样本四“王某山印”印章印文不是同一枚印章盖印形成。报告出具后，赵某凡表示：笔迹鉴定的鉴定结论不认可，我方认为这个鉴定是可以得出确切结论的，印章的鉴定结论我也不认可。公民个人的印章没有在行政机关做过备案。检材和比对样本是不同年份的，公民在不同年份更换名章是完全可能的。吴某飞、王某豪表示：笔迹鉴定的鉴定结论不认可。由于鉴定机构的原因没有做出确切的结论。印章鉴定的结论是认可的。

裁判结果
一、确认原告赵某凡与张某鹏之间的购房合同书、购房补充协议均有效。
二、驳回原告赵某凡其他诉讼请求。
三、驳回原告赵某凡对被告周某超的起诉。

靳双权点评
赵某凡提交了王某山给张某鹏的授权委托书，王某山的继承人坚决否认该授权委托书的真实性，从鉴定结论来看，虽然笔迹鉴定无法得出确切结论，但印章鉴定结论表明，授权委托书上王某山的名章同其在相近的时期其他场合使用的名章并不一致。故无法确认王某山这份授权委托书的真实性。从庭审陈述和在案证据来看，争议房屋是张某鹏担任Y公司法定代表人期间违规分配给王某山，虽登记在王某山名下，但张某鹏认为该房屋实质属于其个人所有，张某鹏以争议房屋的实际所有人自居，就此专门出具委托手续，委托周某超处理房屋事宜，周某超随即同赵某凡签订了购房合同书、购房补充协议。因此，本案中的合同关系应当是建立在张某鹏同赵某凡之间。周某超是接受张某鹏委托，他既不是争议房屋的产权人，也不是购房合同书、购房补充协议的相对方，赵某凡自己也不认为周某超是合同的相对方，却坚持将周某超作为本案的被告，缺乏法律依据，法院依法驳回其对周某超的起诉。
具体到张某鹏同赵某凡之间的买卖合同关系是否有效的问题，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。通过庭审调查和在案证据的分析整理，未发现购房合同书、购房补充协议存在上述情形。故张某鹏同赵某凡之间的购房合同书、购房补充协议应属有效。需要说明的是，合同有效性与合同目前是否具备履行可能是两个不同的问题，如后续购房合同书、购房补充协议履行出现问题，赵某凡应另行起诉解决。