借他人名义买房出资人去世其继承人起诉登记人过户纠纷- 靳双权律师

原告诉称
原告赵某君、周某菲向本院提出诉讼请求：要求被告配合三原告办理房屋转移登记手续，将位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记在三原告名下（三原告之间的份额不需要法院确认）。
事实与理由：原告赵某君系赵某刚之子，周某菲系赵某刚配偶，赵某兰系赵某刚与前妻之女。赵某刚于2016年1月5日去世。赵某刚与被告在工作中相识，1996年7月31日，因涉案房屋系外销房，被告系外籍身份，故赵某刚以被告名义购买了涉案房屋，并支付了全部房款，手续均由赵某刚公司工作人员王某办理。自购买以来，赵某君、周某菲居住涉案房屋至今，且房屋产权证亦由赵某君、周某菲持有，物业费、水电费等费用均由赵某君、周某菲负担。
赵某刚去世后，赵某君、周某菲要求被告配合办理房屋过户手续，但被告予以推诿。之后被告又以自己名义缴纳了几个月的物业费，被告的上述行为让赵某君、周某菲产生了警觉。后经赵某君、周某菲至北京市东城区房地产交易中心查询，得知被告已经采取欺骗的方式重新办理了涉案房屋产权证。原告赵某君、周某菲认为，赵某刚与被告系借名买房关系，现赵某刚去世，三原告系赵某刚的继承人，被告应配合三原告履行房产过户义务，故起诉至法院，诉如所请。

被告辩称
原告赵某兰未出庭应诉，其提交书面意见称其系赵某刚的法定继承人，如法院确认涉案房屋系赵某刚生前购买，赵某兰应依法享有该房屋相应的继承权。
被告郑某杨辩称：涉案房屋系被告购买，买卖合同由本人签订，后续手续委托王某办理。涉案房屋系被告出资购买，第一次付房款的40%，由被告直接支付给开发商，第二次付房款的60%，但记不清钱款流向。因被告与赵某刚系朋友关系，因此让赵某刚及其家人在涉案房屋居住。2018年涉案房屋小区更换了物业公司，物业公司直接联系业主要求支付拖欠的各项费用，被告随即支付了费用。因交纳物业费需要房屋产权证，被告并不清楚产权证在赵某君、周某菲处，以为产权证丢失，故补办了产权证。
2019年，被告向赵某刚的继承人主张涉案房屋权利，双方产生纠纷。被告认为，涉案房屋系被告出资购买；三原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效；三原告已经继承了赵某刚的遗产，并未包括涉案房屋，同时赵某刚作为被执行人时也没有用涉案房屋还款，因此可以印证该房屋不属于赵某刚。
第三人吴某丽陈述称：2020年4月，第三人与被告订立抵押合同，被告以涉案房屋做抵押，担保被告欠付第三人的300万元债权，担保范围为主债权和利息。现被告并未归还本金，利息已支付至2020年10月8日。如果三原告或被告愿意向第三人归还300万元欠款并支付自2020年10月9日始至归还款项之日止的利息，第三人同意配合解除涉案房屋的抵押权。

法院查明
1996年7月31日，被告（乙方）与北京C公司（甲方）订立《北京市外销商品房预售契约》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款1369000美元。根据购房发票等显示，1996年7月13日，显示以被告名义向北京C公司涉案房屋预收购房款美元547580元（汇款）。上述发票原件均由赵某君、周某菲持有。赵某君、周某菲解释称上述购房款分三笔支付，第一笔购房款由赵某刚的朋友（杨某）转账给被告，由被告支付给开发商（因赵某刚与杨某之间有其他经济往来，因此代赵某刚支付房款，无赵某刚与杨某之间的转账记录）；第二笔及第三笔款项均由W公司支付，该公司系由赵某刚实际控制，法定代表人系赵某刚的弟弟。被告称涉案房屋房款均系其个人支付，但因时间久远无法提供转款凭证，否认W公司为涉案房屋支付购房款。
赵某君、周某菲提交1996年8月8日的《关于有偿转让房屋的协议》，甲方为被告，乙方为赵某刚，约定甲方将已购买的涉案房屋有偿转让给乙方，乙方向甲方已支付完规定所需金额，房屋产权归乙方所有。赵某君、周某菲称因赵某刚非法律专业人员，故以该协议表明涉案房屋产权真实情况，虽然显示为转让协议，但是双方并没有真实的转让行为，而自始系借名买房关系。被告认可该协议的真实性，但称该协议系帮助赵某刚取悦女友而订立，证明赵某刚有房产，实际款项并未支付。
赵某君、周某菲另提交1、王某于1998年11月4日因需交纳涉案房屋剩余购房款而向原告请款的书证，证明涉案房屋由赵某刚支付房款。经质证，被告否认该证据的真实性。2、W公司出具的《证明》，证明该公司于1998年代赵某刚支付涉案房屋购房款，该公司不向赵某刚及开发商主张上述款项。经质证，被告否认该证据的内容，且认为该证据形成于纠纷发生之后。3、王某出具的《证明》，证明其原系赵某刚的员工，赵某刚于1996年因被告系外籍身份故以被告名义购买涉案房屋，除《北京市外销商品房预售契约》外所有的购房手续均由王某代办，被告并没有参与。赵某刚支付全部房款。房屋自交付一直由赵某刚及家人实际使用。
经质证，被告认为证人与赵某刚存在利害关系，因此否认证言的真实性。3、电信缴费通知单，证明赵某刚家属在涉案房屋实际居住使用。经质证，被告否认该证据的真实性。
被告提交1、抵押合同、判决书等，证明2005年赵某刚向被告借钱，被告没有能力，故由赵某刚所在公司向银行借款，由被告将涉案房屋抵押。后赵某刚的公司与抵押权人发生了纠纷，赵某刚被列为失信被执行人，被告以此证明涉案房屋非赵某刚的房产，否则赵某刚在当时应将房产变卖以履行判决。经质证，赵某君、周某菲认为这恰能证明2005年被告即知晓涉案房屋产权证在赵某刚处，与被告当庭陈述相矛盾。2005年赵某刚公司向银行借款，以涉案房屋作为抵押物，被告配合办理相关手续。经询，被告称赵某刚还款后该房屋即解除了司法查封及抵押，被告配合至银行办理手续，但并未关注到产权证问题。
2、公证书及翻译件，证明赵某君、周某菲继承了赵某刚的遗产，并不包括涉案房屋。经质证，赵某君、周某菲否认上述证据与本案的关联性。3、物业费缴费凭证及业委会、物业公司催缴公共维修基金通知，证明被告自2018年6月始交纳涉案房屋相关费用。经质证，赵某君、周某菲否认被告的证明目的，称以往的相关费用均系赵某刚及家人支付。
就涉案房屋产权证为何由赵某君、周某菲持有问题，被告先称因购买涉案房屋手续系由赵某刚帮忙办理，双方系朋友关系，因此未向其主张要求产权证。后又称被告不清楚房屋产权证在何处，以为丢失，故于2018年重新办理了产权证。就涉案房屋为何由赵某刚继承人实际居住使用问题，被告称考虑到双方系朋友关系，故由其居住使用，且从未主张过租金。2019年被告以为涉案房屋由周某菲的姐姐居住使用，故曾提起诉讼，后又撤回了起诉。
另查，赵某刚前配偶于1995年9月13日去世，生前与赵某刚育有一女赵某兰。周某菲与赵某刚于1996年11月2日登记结婚，育有一子赵某君。赵某刚于2016年1月5日去世。赵某刚之父已去世，赵某刚之母表示放弃对涉案房屋的继承，不作为原告参加本案诉讼。
诉讼中，本院另查被告与第三人于2020年4月9日订立《借款合同》，约定被告向第三人借款300万元，经询，被告认可其与第三人的借贷关系及抵押合同关系，并表示无法归还到期本金。赵某君、周某菲表示同意代被告偿还本金及支付利息，以此实现解除涉案房屋的抵押权。第三人称无论原告或被告向其归还本金及支付相应利息，其同意配合解除抵押权。

裁判结果
一、原告赵某君、周某菲于本判决生效后十日内向第三人吴某丽支付300万元及利息。
二、第三人吴某丽于收到上述款项当日协助原告赵某君、周某菲、赵某兰办理位于北京市东城区一号房屋抵押权注销手续，被告郑某杨履行配合义务；
三、被告郑某杨于北京市东城区一号房屋抵押权注销当日协助原告赵某君、周某菲、赵某兰办理该房屋所有权转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告赵某君、周某菲、赵某兰名下。

靳双权点评
本案中，原、被告的争议焦点在于涉案房屋是否属于借名买房。首先，从购房款的交纳主体分析，赵某君、周某菲提交的购房发票、W公司的《证明》、王某的证人证言及涉案房屋档案材料记载的相关内容，可以相互印证，形成证据链证明W公司代赵某刚支付涉案房屋后两笔购房款。虽然赵某君、周某菲针对第一笔购房款的支出仅能以证人证言相佐证，但被告关于其支付涉案房屋购房款未能提交任何证据，且其否认W公司支付涉案房屋购房款的行为，但恰有该公司支付相应款项的记录留存于涉案房屋的档案材料中。因此法院对赵某君、周某菲提交的上述证据予以认证。
第二，从涉案房屋产权证、购房合同、相关票据持有主体分析，赵某君、周某菲持有上述文件，被告于诉讼中对于为何不持有上述文件的解释存在前后矛盾之处，被告系涉案房屋形式上的产权人，其长期不持有权利凭证并于2018年才办理挂失登记的行为，有违常理。第三，从涉案房屋实际居住情况分析，被告认可其并不实际居住使用涉案房屋，虽称其与赵某刚系朋友关系，但多年不管理、使用房屋且不提出异议的行为不合常理，同时如果真如被告陈述其将该房屋交付赵某刚使用，其欲收回房屋时未起诉赵某刚的继承人，却起诉周某菲的亲属，也并不符合常理。最后，被告与赵某刚曾订立有《关于有偿转让房屋的协议》，虽然该协议显示为房屋买卖的形式，但当事人均认可赵某刚并未实际向被告交付款项，从合同行文内容分析，也可体现出涉案房屋的归属问题。被告抗辩称因帮助赵某刚取悦女友才订立上述协议的意见，不合常理，法院不予采信。
综上，法院认为三原告主张要求被告配合办理涉案房屋产权转移登记手续，将该房屋转移登记至三原告名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。被告虽提交其交纳涉案房屋相关物业费等证据，但并不能仅以此证明其系涉案房屋真实的权利人；被告以赵某刚未以涉案房屋履行债务及赵某君、周某菲未依法继承涉案房屋为主张的抗辩意见，亦缺乏合理性。
关于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然赵某刚与被告于1996年成立借名买房关系，但双方此后并没有因房屋归属问题产生争议，赵某刚及家人实际居住使用涉案房屋，迟至2018年后才因该房屋归属问题产生争议，因此郑某杨主张房屋所有权并要求居住人腾退时，三原告的相应权利始受到损害，因此被告关于三原告的起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见，法院不予采信。
但鉴于涉案房屋现设立有抵押权，无法办理房屋转移登记手续。第三人主张实现借贷关系中本金及相应利息后消灭抵押权，赵某君、周某菲亦同意代被告支付借款及相应利息，以消灭抵押权。其代为清偿债务并支付利息后与被告之间的纠纷，可另案予以解决。