借他人名义购买经济适用房行为是否有效- 靳双权律师

原告诉称
张某慧向一审法院起诉请求判决：1．确认张某慧与赵某英、张某洁之间买房口头协议无效，张某慧享有北京市房山区一号房屋所有权；2．赵某英、张某洁腾退并返还诉争房屋；3．赵某英、张某洁支付自2016年1月起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按照每月2500元计算）；4.诉讼费由赵某英、张某洁承担。
赵某英、张某洁上诉请求：1.撤销原审第一、二项判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：上诉人对于一审法院审理查明的事实部分不持异议，但对于一审法院认为双方的借名买房行为损害了社会公共利益的观点不认可。一审判决不符合法律规定。1.虽然涉案房屋是具有保障性质的政策性商品住房，但并非法律禁止交易的违禁物品，在符合一定条件下涉案房屋是可以进行交易的。因此，从房屋自身属性来讲，并不具有社会危害性，也并不损害任何社会公共利益。2.相关规定仅仅对涉案房屋的交易行为进行了特殊的规定和限制。
本案中，双方仅仅形成了借名买房这一合同行为，尚未发展到对涉案房屋进行交易或权属变更的交易行为。因此，并不存在损害社会公共利益的行为。3.因被上诉人一直居住于养老院内，其对于涉案房屋并无实际居住的需要，但上诉人一方长期居住在涉案房屋之内用于解决其居住问题。即使合同无效，也不应当判决上诉人腾房。

被告辩称
张某慧辩称，同意一审判决。

法院查明
赵某英与张某洁为夫妻关系，案外人赵某鹏为二人之子，赵某兰为二人之女，张某慧为张某洁之弟。
2015年3月25日，张某慧与D公司（以下简称D公司）签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，约定D公司将房山区一号房屋出卖给张某慧，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该经济适用住房。购房款302850元为赵某英、张某洁之女赵某兰交纳。
2015年7月，赵某鹏代替张某慧办理了涉案房屋的入住手续，自办理入住之日起涉案房屋由赵某英、张某洁居住。
2016年6月23日，赵某英、张某洁交纳了涉案房屋的契税；2016年12月12日，张某慧取得涉案房屋的不动产权证书；2018年张某慧申请挂失，重新补办了涉案房屋的不动产权证书。
张某慧以返还原物纠纷为由，将赵某英、张某洁诉至一审法院，诉请赵某英、张某洁腾退并返还张某慧位于北京市房山区一号房屋，支付自2016年1月30日至2018年7月30日止的房屋占有使用费75000元，支付自2018年8月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按照每日100元）。2019年9月3日，一审法院认定张某慧与赵某英、张某洁之间存在借名买房的法律关系，判决驳回张某慧的诉讼请求。
张某慧上诉至北京市第二中级人民法院，2019年10月29日，北京市第二中级人民法院认定双方间借名买房法律关系成立，判决驳回起诉，维持原判。2020年5月6日，北京市高级人民法院认定双方之间借名买房法律关系成立，裁定驳回张某慧的再审申请。
法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
本案中，赵某英、张某洁借用张某慧的名义购买经济适用住房，该民事行为违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，损害了社会公共利益，应属无效，赵某英、张某洁理应将诉争房屋返还给张某慧，返还期限由法院根据实际情况予以确定。张某慧要求赵某英、张某洁支付房屋使用费的诉讼请求依据不足，法院不予支持。关于赵某英、张某洁对涉案房屋的出资等问题，双方可另行解决。

裁判结果
一、赵某英、沈文玲借用张某慧名义购买位于北京市房山区一号房屋的民事行为无效；二、赵某英、沈文玲于判决生效后三个月内将位于北京市房山区一号的房屋返还给张某慧；三、驳回张某慧的其他诉讼请求。

靳双权点评
合同损害社会公共利益的，该合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。本案中，已有生效判决认定张某慧与赵某英、张某洁之间存在借名买房的法律关系。涉案经济适用房是国家面向符合条件的低收入家庭销售的政策性保障住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。
赵某英、张某洁借用张某慧的名义购买涉案经济适用住房，该民事行为违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，实际上侵害了其他具有购买经济适用房资格人的利益，即是对公共利益的侵害，应属无效，赵某英、张某洁应当将涉案房屋返还给张某慧。法院结合本案实际情况，确定返还期限为三个月，法院不持异议。张某慧要求赵某英、张某洁支付房屋使用费依据不足，法院不予支持。关于赵某英、张某洁对涉案房屋的出资等问题，双方可另行解决。