借他人名义买房后房屋出售房款分割纠纷- 靳双权律师

原告诉称
吴某峰向一审法院提出诉讼请求：1.解除我与赵某文之间的借名买房合同；2.要求依法平分北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）出售的收益，数额为1359177元；3.判决车位归赵某文所有，赵某文给付我车位款313563元；4.赵某文向我支付利息；5.赵某文承担本案的诉讼费。
赵某文上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判我应支付吴某峰1098969.67元。
事实和理由：1.一审法院判决我应支付吴某峰的金额错误，导致我重复支付吴某峰已获得房屋租金96750元；2.一审判决关于公证费用及回国费用的事实认定错误；

被告辩称
吴某峰辩称，我方没有上诉，视为我方同意一审判决。

法院查明
吴某峰与周某玲系夫妻关系，赵某文与周某玲系朋友关系。因吴某峰、周某玲无北京市购房资格，遂使用赵某文名义购买房屋及车位。2013年1月，吴某峰出具《委托书》，称因本人工作繁忙，不能亲自办借用赵某文名义购买一号房屋及车位的相关手续，特委托周某玲作为代理人，全权代表吴某峰办理相关事项。
2013年1月25日、2014年9月23日赵某文与北京W公司（以下简称W公司）分别签订了《北京市商品房预售合同》及《<北京市商品房预售合同>补充协议》，由赵某文购买一号房屋，房屋总价款为5139101元。吴某峰支付购房首付款1549100元、公共维修基金及契税共计183619.03元（契税77086.51元）、入住费6165.96元、装修款120000元。赵某文支付物业费6165.96元、取暖费3739.9元。以赵某文名义申请银行贷款359万元，吴某峰偿还贷款813600元，2017年10月23日，赵某文办理个人一手住房贷款的全部提前还款，赵某文偿还银行贷款3481058.78元。
2016年6月30日，一号房屋完成产权登记，登记于赵某文名下，共有情况为单独所有。后，吴某峰将房屋出租给他人使用，取得租金收益193500元。
2017年7月8日，赵某文将一号房屋出售，房屋总价款13160000元。售房款由赵某文取得，赵某文将其中500万元给予周某玲。诉讼中，周某玲向法院出具《情况说明》：吴某峰起诉赵某文房屋买卖合同纠纷一案诉讼中，现本人对北京市海淀区一号房屋及海淀区二号车位所有权益交由吴某峰主张。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
1.关于北京市海淀区二号车位，赵某文认可该车位由吴某峰出资324000元购买，吴某峰主张该车位归其所有或者归赵某文所有，由赵某文支付其相应的折价款。赵某文同意车位归吴某峰所有，其配合过户。赵某文主张其支付了车位不动产登记费550元、缴纳契税、印花税9887元。经询问，双方对于车位价值均不申请评估。
2.吴某峰主张家具费97293元，并提供购买家具的票据予以证明。赵某文不认可上述费用，认为吴某峰重复计算，购买家具的费用应当包含在吴某峰主张的12万元装修费之内。对于家具费用，吴某峰提交的票据与房屋装修票据、订单并不相同，不属于重复计算，故法院对于该部分费用真实性予以认可，具体金额核算票面价格后确定。
3.赵某文主张退还租金16500元，该部分租金系因房屋租期未到，由赵某文在出售房屋清算时退还给购房人林某月。吴某峰认为赵某文无证据证明已退还租金，不认可该部分费用。因赵某文无法举证证明退还租金的事实及金额，法院对其真实性不予认可。
4.赵某文主张公证费59268元，称系因出售一号房屋合理支出。吴某峰认为赵某文未提供公证费票据予以证明，故不同意支付。因赵某文未能提供证据证明办理公证的事实及具体支出数额，故法院对于该部分费用的真实性不予认可。
5.赵某文主张回国费用152592元，称其因办理一号房屋出售事宜国内外往返产生的费用，回国费用包括了赵某文及其爱人、子女回国机票费用，赵某文爱人归国期间的误工费，并提供赵某文、陈某杰出入境记录以及航班价格网页截图予以证明。吴某峰认为赵某文未提供公证费、机票票据等予以证明，故均不同意支付。因赵某文对其所述提供证据不足，故法院不予采纳。
6.赵某文主张二套房的利息损失70万元，称因购买一号房屋后赵某文另行购买房产时利率上浮产生的损失，并提供了赵某文爱人陈某杰与B银行签订的《个人购房借款/担保合同》予以证明。吴某峰对于该利息损失不予认可，认为与本案无关。因赵某文另行购房产生的利息，系赵某文其他生活支出，并非购买一号房屋产生的费用，与本案不存在关联性，故法院对于该部分费用不予认可。

裁判结果
一、确认吴某峰与赵某文之间的借名买房协议已解除；二、赵某文于本判决生效后七日内给付吴某峰1112219.67元；三、本判决生效后七日内，赵某文协助吴某峰将位于北京市海淀区二号车位过户至吴某峰名下；四、驳回吴某峰其他的诉讼请求。

靳双权点评
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，根据双方当事人陈述及证据材料，基于一号房屋购房首付款由吴某峰交纳、贷款由吴某峰偿还、以及房屋由吴某峰出租等事实，可以认定吴某峰、周某玲因自身无购房资格，而借用赵某文名义购房，双方间为借名买房合同关系。后因一号房屋所有权证取得时间较晚及偿还贷款等原因，双方一致同意由赵某文将房屋出售，双方平分收益款。故双方的上述行为表明借名买房合同已协商解除。
周某玲系吴某峰的委托代理人，合同相关权利义务应由吴某峰承担，故吴某峰以其名义起诉赵某文要求解除合同具有法律和事实基础，法院予以支持。一号房屋出售后，出售款1316万元由赵某文持有，法院在核算双方出资后，确定剩余款项应由赵某文返还给吴某峰。诉讼中，双方对于一号房屋支出费用包括购房首付款、房屋贷款、装修费、入住费、公共维修基金、契税、物业费、取暖费等均不持异议，法院予以确认；对于双方争议部分，由法院核算票据金额及支出的合理性后予以认定：
关于吴某峰主张的家具费97293元，因其提供了购买家具的票据，且售房款中亦包括家具家电以及房屋装修，可证明上述家具费用是实际发生，不属于重复计算，故法院对于该部分费用予以认可，具体金额核算票面价格后确定。赵某文主张退还租金16500元，因吴某峰持有异议，且赵某文未提供相应证据证明，故法院对赵某文该项请求不予采纳；赵某文主张公证费及回国的费用，因均未提供充分证据证明系出售一号房屋的合理支出，故法院均不予考虑。赵某文称二套房利息损失70万元应由吴某峰承担，因赵某文另行购房产生的利息，系赵某文其他生活支出，并非购买一号房屋产生的费用，与本案不存在关联性，故法院对于该部分费用不予认可。
故法院在综合考虑上述因素核算双方应取得的收益为3546378.68元，吴某峰的支出为2769777.99元，赵某文的支出为3490964.64元；赵某文应将每人收益数额以及吴某峰支出数额，减去吴某峰已得的500万元以及每人应得的房租数额96750元，在扣除车位款10437元后，剩余1208969.67元应当予以给付吴某峰。
关于涉诉车位，考虑到购买车位的费用系吴某峰交纳，合同解除后，该车位仍应当过户至吴某峰名下为宜。赵某文由此支出的车位登记费、契税等应由吴某峰负担，在计算售房款时一并处理。吴某峰主张未取得的售房款的利息部分，赵某文不予认可，且不存在事实和法律依据，故法院不予支持。
关于赵某文上诉主张法院在计算折价款时重复计算房屋租金收益的问题，经核实确认，法院计算确有错误，予以调整。关于赵某文上诉主张其于出售房屋清算时将租金16500元退还给林某月，以及因出售一号房屋所产生的公证费及回国费用，但其未提交证据证明上述费用实际发生，吴某峰对此亦不予以认可，故本院对其主张不予采信。