夫妻共同房屋一方私下出售亲属签署合同是否有效- 靳双权律师

原告诉称
秦某向一审法院起诉请求：确认位于北京市朝阳区一号房屋属于秦某和吴某文的夫妻共同财产。
吴某文、吴某兰上诉请求：1.请求撤销一审判决并将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由秦某承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实不清。第一，一审法院认定秦某提交的《撤销房屋登记决定书》的真实性和关联性，属于事实认定不清。《撤销房屋登记决定书》应该依法向吴某兰发送，但吴某兰从未收到该决定书，该决定书的内容也没有履行。秦某对于《撤销房屋登记决定书》的来源前后陈述不一致，。第二，一审法院认定2017年6月6日录制的吴某文和秦某的对话录音与本案无关联性，属于事实认定不清。该份录音能够证明吴某文与秦某之间的对话的真实性，且秦某对该证据的真实性也认可。因吴某兰名下除诉争房屋外并无其他房屋，因此该录音证据中所说的楼也只能是本案诉争房屋。该证据显示秦某承认涉案房屋的购买吴某文与秦某并未出资，同时也承认涉案房屋是吴某兰购买且该房屋所有权归吴某兰所有。
秦某所称其并未在诉争房产中住过，也从未去过诉争房产，甚至不知道购房款是多少，秦某在其他案件中曾不止一次主张涉案房屋是秦某与吴某文拿出一辈子的积蓄购买，然而录音证据证明秦某之前的庭审表述为虚假表述。综上，一审法院认定该证据与本案无关联性系事实认定不清，该证据不仅能证明涉案房屋是吴某兰出资购买，还能够证明秦某与涉案房屋无任何关联。
第三，一审法院对吴某兰提交（证言的真实性不予采信，属于错误认定。之前判决中并没有对该3份证言作出任何认定，而本案中也未审查该3份证言，一审法院在未查明的情况下对该3份证言的真实性不予采信有误。
二、一审判决理由错误。第一，虽然涉案房屋是在吴某文与秦某婚姻存续期间购买，并登记在吴某文名下，但并不必然属于吴某文与秦某的夫妻财产。第二，根据吴某文与秦某之间的录音证据，足以推翻秦某在其他案件中关于涉案房屋系吴某文与秦某共同出资购买的主张。该证据足以证明涉案房屋是吴某兰支付的购房款并装修的，秦某承认并认可上述事实。秦某从未到过涉案房屋，秦某主张涉案房屋为吴某文与秦某共同购买，其行为不符合生活常理。
第三，本案涉案房屋主要涉及的问题在于吴某兰借其父吴某文之名购买房屋，属于典型的“借名买房”。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条的规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
第四，虽然之前判决认定吴某文与吴某兰之间的《存量房屋买卖合同》无效，但并不能否认吴某兰对涉案房屋所支付的款项等事实的存在。事实上吴某文以其名义购买涉案房屋是吴某兰支付购房款项，因此本案确认涉案房屋为吴某文与秦某的夫妻共同财产错误。第五，2011年北京市朝阳区人民法院判决认定吴某文与吴某兰2009年8月31日签订的《存量房屋买卖合同》无效，后至2017年秦某再次起诉期间，秦某并没有要求吴某兰将涉案房屋过户到吴某文名下。
综上，吴某兰为涉案房屋的实际购买者，一审法院在没有查清事实的情况下认定涉案房屋属于吴某文与秦某的夫妻共同财产错误。

被告辩称
秦某辩称，同意一审判决，不同意吴某文、吴某兰的上诉请求。涉案房屋是在吴某文与秦某婚姻期间购买的，属于夫妻共同财产，有相关生效法律文书证明，吴某文、吴某兰的上诉请求及理由应予以驳回。

法院查明
秦某、吴某文于1981年10月9日登记结婚，婚后生一子吴某英。吴某文系再婚，婚前与前妻育有一女，即本案吴某兰，秦某、吴某文结婚时吴某兰尚未成年,吴某兰随秦某、吴某文一起共同生活。2006年5月9日,吴某文与北京市B公司（以下简称B公司）签订《集资建房房屋买卖契约》,约定由吴某文购买涉案房屋。秦某、吴某文及吴某兰均认可涉案房屋取得房产证时登记在吴某文名下。
2011年2月，秦某以买卖合同纠纷为由将吴某文、吴某兰诉至法院，请求法院确认吴某文和吴某兰就涉案房屋签订的房屋买卖协议无效，要求确认秦某是涉案房屋所有权人，吴某文和吴某兰立即向秦某返还涉案房屋，并协助秦某将涉案房屋过户至秦某名下。在该案审理中查明，2009年8月31日,吴某文和吴某兰签订的《存量房屋买卖合同》,将涉案房屋以27万元的价格卖给吴某兰,双方还签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,约定双方决定自行划转交易结算资金。
2009年9月1日,涉案房屋过户到吴某兰名下,房屋性质是商品房。法院认定涉案房屋应属秦某、吴某文的夫妻共同财产，吴某文擅自处分涉案房屋，和吴某兰签订虚假的存量房屋买卖合同，该合同应属无效，并出具判决书，判决如下：“一、被告吴某文和被告吴某兰于二〇〇九年八月三十一日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回原告秦某的其他诉讼请求”。
2017年7月，吴某文以离婚纠纷为由将秦某诉至法院，请求法院判决秦某、吴某文离婚，依法分割夫妻共有的位于北京市朝阳区N号院内房屋。在该案审理中，因涉案房屋的所有权仍登记在吴某兰名下，故未对该房屋进行认定和分割。法院判决如下：“一、准许原告吴某文与被告秦某离婚；二、位于北京市朝阳区N号院内房屋系原告吴某文和被告秦某的夫妻共同财产，原告吴某文对上述房屋享有百分之四十八的所有权份额，被告秦某对上述房屋享有百分之五十二的所有权份额；三、驳回原告吴某文的其他诉讼请求”。
另查，秦某起诉时涉案房屋登记在吴某兰名下，后经秦某向北京市朝阳区不动产登记事务中心申请，2020年4月24日，涉案房屋由吴某兰更正登记至吴某文名下。经询，秦某明确表示在本案中对涉案房屋不主张使用权益，亦不主张共有物分割。
对有争议的证据和事实，法院认定如下:
秦某提交北京市住房和城乡建设委员会作出的《撤销房屋登记决定书》（以下简称《撤销登记决定书》），证明吴某兰名下的涉案房屋的产权登记已经被撤销。《撤销登记决定书》上载内容为：“吴某兰：依据已生效的北京市朝阳区人民法院《民事判决书》和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定,我委决定撒销你名下坐落于北京市朝阳区一号的房屋登记。如你不服本决定,可在收到本决定书之日起六十日内向北京市人民政府或住房和城乡建设部申请行政复议,或者在三个月内向人民法院提起行政诉讼。抄送：北京市朝阳区房屋管理局、秦某、吴某文。”
该决定书的落款日期为2013年5月29日。吴某文、吴某兰认可该项证据的真实性，称决定书的内容没有履行；后以秦某就该项证据的来源的陈述前后不一致，且吴某文、吴某兰没有收到该决定书为由，对该项证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。诉讼中，法院于2020年4月6日前往北京市朝阳区不动产登记事务中心查询涉案房屋的产权登记情况及《撤销登记决定书》的执行情况，
经查，《不动产登记薄》登记的涉案房屋所有权人为吴某兰，该中心法制科窗口工作人员回复：须经权利人的申请，才可依据《撤销登记决定书》将涉案房屋变更登记至吴某兰之前的所有权人名下，秦某可以持个人有效身份证件及民事判决书申请变更登记。结合涉案房屋的变更登记情况，法院对《撤销登记决定书》的真实性和关联性予以采信。
吴某文提交2017年6月6日录制的秦某、吴某文之间的对话录音，证明秦某知晓涉案房屋是由吴某兰购买的，涉案房屋应归吴某兰所有。秦某认可该项证据的真实性，不认可关联性和证明目的，认为对话录音内容不完整，且存在诱导性，录音中所涉房屋与涉案房屋不是一套房屋。吴某兰对该项证据的真实性、关联性和证明目的均予认可。结合秦某、吴某兰的质证意见及录音所载内容，法院对该项证据的真实性予以采信，在无其他证据佐证的情况下，对关联性不予采信。
吴某兰提交案卷材料，包括2011年3月3日庭审笔录、证言3份、收据2张，证明涉案房屋的购房款是吴某兰和吴某文直接在银行取款后以现金方式支付给B公司。秦某对庭审笔录、收据的真实性、关联性认可，证明目的不认可；对证言的真实性、关联性和证明目的均不予认可。吴某文对上述证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。结合秦某、吴某文的质证意见及证据所载内容，法院对庭审笔录、收据的真实性、关联性予以采信，对证言的真实性不予采信。
法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案中，涉案房屋系秦某、吴某文婚姻存续期间购买，并登记在吴某文名下，应属秦某、吴某文的夫妻共同财产。此后，涉案房屋虽然移转登记至吴某兰名下，但吴某文与吴某兰就涉案房屋签订的买卖合同已经生效判决确认无效，吴某兰名下的房屋登记已经房产登记部门决定撤销，且涉案房屋现已由吴某兰变更登记至吴某文名下，故法院对秦某主张确认涉案房屋属于夫妻共同财产的诉讼请求予以支持。
吴某文、吴某兰虽认为涉案房屋由吴某兰实际出资并购买，秦某对此知晓且认可，并据此主张涉案房屋应归吴某兰所有，法院认为吴某文、吴某兰的上述主张与本案并非同一法律关系，故在本案中不予处理。

裁判结果
确认位于北京市朝阳区一号房屋属于秦某和吴某文的夫妻共同财产。

靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。根据查明的事实，秦某与吴某文于1981年10月9日结婚。2006年5月9日吴某文与B公司签订《集资建房房屋买卖契约》,约定由吴某文购买北京市朝阳区一号房屋。
涉案房屋购买后取得所有权证并登记在吴某文名下。因涉案房屋的买受方为吴某文且系秦某、吴某文婚姻关系存续期间购买，应属秦某、吴某文的夫妻共同财产。虽然此后吴某文与吴某兰签订《存量房屋买卖合同》，约定吴某文将涉案房屋卖给吴某兰，涉案房屋所有权亦转移登记至吴某兰名下，在秦某与吴某文、吴某兰买卖合同纠纷一案中，人民法院生效判决已认定涉案房屋属于秦某与吴某文的夫妻共同财产，吴某文擅自处分涉案房屋，和吴某兰签订虚假的存量房屋买卖合同，并判决吴某文与吴某兰签订的存量房屋买卖合同无效。吴某兰名下的房屋登记已经北京市住房和城乡建设委员会决定撤销，且变更登记至吴某文名下，法院判决确认涉案房屋属于秦某与吴某文的夫妻共同财产，具有事实及法律依据。
诉讼中，秦某提交了《撤销登记决定书》，法院亦前往北京市朝阳区不动产登记事务中心就涉案房屋的产权登记情况及《撤销登记决定书》的执行情况进行了查询。吴某文、吴某兰上诉主张法院对《撤销登记决定书》的事实认定不清，缺乏事实依据，法院不予采信。
吴某文、吴某兰虽否认涉案房屋为吴某文、秦某夫妻共同财产，但未就此提供充分有效证据予以证实，其上述主张缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。吴某文、吴某兰主张涉案房屋实际由吴某兰购买，依据不足，法院不予支持。