借他人名义买房没有协议法院如何判断房屋归属- 靳双权律师

原告诉称
薛某诉称：我因不具备北京购房资质，无法购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）。经我亲戚介绍与具备北京购房资质的胡某相识。双方于2012年达成口头协议，即我出全款以胡某的名义购买一号房屋，该房屋产权归我所有。如我需将一号房屋过户至自己名下或进行其他处分行为，胡某需积极配合我。后我出全款购买了一号房屋、，并将其登记在胡某的名下。房屋交付后，我又出资对一号房屋进行装修并实际占有使用至今。因为我现在仍没有在京购房的资质，欲处分一号房屋，需胡某配合办理手续，但胡某却索要巨额好处费，双方协商未果，胡某一直拒绝配合我，我的合法权益受到严重侵害。故诉至法院。
要求1、解除我与胡某之间的借名买房合同，2、胡某返还我购房款6526113元、契税195311.07元、公共维修基金35886元、产权证代办费680元，胡某赔偿我装修损失30万元，4、胡某赔偿我损失11894162元，包括房屋升值损失11667287元升值损失226875元。

被告辩称
胡某辩称：双方之间不存在借名买房、买车位的合意，自始至终我和薛某就房屋买卖没有进行过商谈。我只在A公司交纳房款的时候见了薛某一面。我方认可购买一号房屋、的费用都是案外人林某慈出的，我当时是和林某慈协商，由他出钱帮我购买一号房屋，之后我再还钱给他。只是借用薛某名义刷卡。银行转账明细看出购房款是当日转到薛某账户，当日转给开发商的，合同是我签的，我才是买房人和产权人。我和薛某之间没有合同关系，所以不同意赔偿升值损失。
装饰装修是我方自行装修的，部分支付的现金，部分刷卡，所以不同意赔偿。2019年之前我为了照顾父母跟父母在安贞一起居住，2019年我的父母陆续去世了，我将一号房屋进行简单的整修就搬过去住。2019年之前林某慈和他的母亲来北京，会在一号房屋居住，部分由林某聪交纳的费用也是其母居住期间发生的，不是薛某支付的。薛某没有在一号房屋居住使用过，大部分养护费用都是我支付的。
A公司述称：这个案件跟我公司没有利害关系，我方提供7份证据，是为了说明购买房屋的事实，对于原告的诉讼请求我们不再发表答辩意见。请法院依法裁判。

法院查明
2012年8月29日，A公司收到案外人秦某君转账1.7万元，8050元，另收到马某转账7.5万元。A公司开具一张收据，载明收到胡某交来定金10万元。交款人一栏为马某签字。
2012年9月12日，A公司收到薛某银行转账150万元、100万元，A公司又开具一张收据，载明收到胡某交来房款250万元，并向其出具收款通知书一份。
2012年9月13日，A公司与胡某签订北京市商品房预售合同，约定胡某购买一号房屋，房屋总价6526113元。买受人购房时已交纳定金10万元，买受人自愿选择一次性付款方式，买受人于2012年9月13日向出卖人预售资金监管账户支付首期购房款3166113元。买受人应于2012年9月19日前将剩余房价款326万元支付至出卖人预售资金监管账户。当日，A公司收到薛某民转账140050元、40万元、126843元。该公司出具两张收据，分别载明收到胡某交来房款666113元、产权证代办费680元，并就这两笔钱款开具了一张收款通知书给胡某。
2012年9月26日，A公司收到薛某转账100万元、150万元。A公司又开具一张收据，载明收到胡某交来房款250万元，并向其出具收款通知书一份。
2012年10月27日，A公司收到薛某工转账76万元。A公司又向胡某出具了收款通知书一份。
2012年11月18日，A公司收到薛某转账215453.07元。A公司开具两张收据，分别载明收到胡某交来契税195311.07元、公共维修基金35886元。后A公司向胡某发送了房屋入住通知单，载明房屋实测结算总价6510369元，面积差价款-15744元。
2014年3月26日，一号房屋登记在胡某名下。2020年9月21日，胡某又重新办理了一份一号房屋的产权证。
为证明自己的主张，薛某提交了一份其名下银行卡账户交易明细，证明在2013年11月29日支付了15万元，同年12月1日支付138651元，均用于交纳购买的费用，包括契税、公告维修基金、产权证代办费。胡某对该证据真实性表示无法确认，证明目的不认可。
薛某申请多位证人出庭作证。证人胡某到庭作证称：购房是薛某出资，胡某同意借他的名义买房。
薛某认可证人证言。胡某不认可，提出自己与林某慈有矛盾，而证人是林某慈母亲，存在利害关系。
证人林某慈到庭作证称：薛某为借名买房。
薛某认可证人证言。胡某不认可。
证人林某聪到庭作证和林某慈证言一致
薛某认可证人证言。胡某质证称：林某聪所述与林某慈在庭审中所述的内容、时间、细节几乎一致，我方认为是参照一个模板做的证人陈述，这个证人对于我的提问他们回答中有矛盾之处，所以我方不认可。
证人马某到庭作证称：曾经帮助林某慈购房支付使用胡某名字。
薛某认可证人证言。胡某称被告不认识马某这个证人，10万元是当时林某慈让人帮忙支付的，具体让谁交的我不清楚。对于马某的证人证言真实性不认可，对于10万元由其交付的事情也无法核实。但是我认可这10万元不是我交的。
证人王某到庭作证称：薛某是借胡某的名买的房子。我也是听林某聪说的，林某聪2013年初的时候，委托我管理房屋之前就提过这件事。
薛某认可证人证言，胡某不认可该证言真实性。
案件审理过程中，薛某申请对一号房屋的市场现值、该房屋室内装修现值、市场现值进行评估，一号房屋现值1819.34万元，现在提供的评估报告在结论中已经考虑了房屋装修现状。

裁判结果
一、解原告薛某、被告胡某之间的借名购买北京市朝阳区一号房屋的合同关系。
二、被告胡某于本判决生效之日起十日内退还原告薛某购房款六百五十一万零三百六十九元、契税十九万五千三百一十一元七分、公共维修基金三万五千八百八十六元、产权证代办费六百八十元。
三、被告胡某于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛某房屋增值损失九百万元。
四、驳回原告薛某的其他诉讼请求。

 点评
关于薛某、胡某之间是否存在借名买房、买车位的问题。虽然购买房屋的合同都是胡某签订的，但是胡某无法提供其支付相关款项的直接证据，他辩称购房款都是案外人出的，也没有证据佐证。而结合各证人的证言和薛某提供的刷卡凭证、银行转账记录等证据，特别是A公司提交的相关证据，有理由认定购房款为薛某实际出资，胡某仅是名义上的购房人，实际购房人为薛某。
胡某提交的物业、供暖等单据绝大部分都是2013年和2020年的，换言之，他无法证明自己对一号房屋长期实施管理和使用行为。由此可以确定薛某、胡某双方之间虽然没有书面的借名买房合同，但是口头达成了一致，即薛某借用胡某的名义购买一号房屋、，登记在胡某名下，实际权利人为薛某，视薛某是否取得北京市购房资格，就前述房屋再行处理。
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。薛某至今不能取得在本市购房的资格，薛某、胡某之间的借名买房合同实际无法履行，其提出解除合同于法有据，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。胡某、薛某的合同解除后，一号房屋、归胡某所有，但胡某对于购买前述房屋没有出资，薛某出资的部分胡某应予退还，包括一号房屋购房款6510369元、契税195311.07元、公共维修基金35886元、产权证代办费680元、购买款273125元、契税8193.75元、公共维修基金6752元产权证代办费580元。
关于赔偿损失的问题，薛某主张的差价损失包括两部分，就一号房屋的差价，包括两方面原因，一是房屋本身因市场波动的自然升值，该部分胡某并无贡献，另一是房屋装修产生的增值，关于装修费用，前文已述，胡某只是挂名的买房人，不是真正的权利人，自行对该房屋进行装修不合情理。且胡某也没有提供充分证据证明其长期在该房屋中居住，或有其他合理的装修动机，结合多位证人证言，该房屋装修应当为薛某出资，胡某仅在装修过程中给予了一定协助。
此外，还应考虑到双方在借名买房过程中虽未约定胡某的报酬问题，但没有胡某的名额不可能购得一号房屋，而占用胡某的名额购房客观上影响了胡某自行购房。在评估过程中，已经考虑了装修情况，并将其计入了房屋现值当中。法院根据评估结论和房屋购买价以及案件具体情节等因素，酌情确定胡某应赔偿薛某房屋增值损失900万元。