借名购买两限房行为是否具有法律效力- 靳双权律师

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付朝阳区一号房屋的增值补偿款1500000元；2、判令诉讼费由二被告承担。
原告方所述事实与理由概括为：涉案二被告是夫妻，原告是二被告的外甥。2012年10月，二被告获得了朝阳区一号房屋的购房指标，二被告向原告及原告父母表示，可以让原告购买涉案房屋。原、被告遂口头约定原告用二被告的名义购买涉案房屋，所购房屋归原告所有，涉案房屋可以交易后，二被告再配合将房屋过户给原告。此后，二被告与原告一起办理了购房手续，原告交纳了购房款等全部费用，而涉案房屋于2014年10月21日交付后，原告又进行了装修并在此居住。2016年7月，二被告不念亲情，欲否定此前双方的购房约定收回房屋，原告为维护自身财产安全，无奈提起了诉讼，在该起案件诉讼中，因当时房屋尚不具备上市交易条件，故法院当时对涉案房屋增值补偿款未做处理。
但在该份判决书中表述“根据查明的事实，本案诉讼起因在于二被告欲收回涉案房屋，其违背原承诺的行为，使得原告失去在该房屋具备上市交易条件时合法取得该房屋所有权的可能，故其应就原告信赖利益损失进行补偿，现因该房屋购买未满五年，在现有政策下市场价值不能合法实现，本院难以对原告的损失准确评估，原告现要求房屋增值补偿款，本院暂不予处理，原告可待该房屋符合估值条件后再行主张”。现涉案房屋目前已经具备上市交易条件，故原告为维护自身权益诉至法院。

被告辩称
被告方当庭之答辩意见概括为：不同意原告涉案诉求，不认可原告所述的事实及理由。2014年原告知道二被告分配了限价房指标，二被告手中的购房款不足，故由原告缴纳购房款，原被告口头说好钱够了可以赎回涉案房屋；后双方之间关系因原告辱骂被告柳某丽的母亲而恶化，2016年10月份柳某丽口头向原告提出赎回涉案房屋，随后原告在朝阳法院向柳某丽提起诉讼，法院出具了相关判决判令二被告返还原告购房款675180元，公共维修资金15052元，面积补差款2160元，测绘费60元等，判决作出后经上诉审理生效，二被告返还了原告涉案所诉求的各项款项共计692452元及装修款4万元，涉案房屋归属二被告所有。后二被告对本案原告提起了腾房诉讼，并由法院判令其腾退了涉案房屋。综上事实可以看出被告方与原告之间不存在信赖利益；
原告涉案始终不具备购买涉案房屋资格；原告涉案所述待房屋符合估价条件后再行主张权利的说法，我方不予认同；原告涉案所诉求的是有效合同的可期待利益和违约责任，不是信赖利益，都不应得到法律的支持，双方的关系经法院判决确定是违反法律的无效合同，本身就不存在可期待利益，也没有信赖利益；涉案房屋也是原告违法在先，系其一方先自行起诉的被告方，如果不是原告自己先诉，直到现在他应该还住在该房屋内；目前涉案房屋的无效合同关系经法院判决后各自之间的补偿已完成；涉案房屋自始至终与原告无关，产权属于被告方，现房屋恢复到合同未订立时的状态，房屋的增值与否和原告无关，我方不同意原告所述的对我们的房子进行评估，综上请法院驳回原告涉案诉求。

法院查明
现涉案房屋产权证所载明的产权人系二被告；房屋当初的出资人系原告；就该房屋原告出资的缘由，以及出资情况、还有此后的纠纷情形、涉案房屋的最终定性、法院的裁判结果等等，均在之前民事判决书中予以了体现。
在该份判决书中，展现出原告一方的涉案诉求为——“1、请求判令解除原、被告关于原告购买一号房屋的协议；2、请求判令二被告向原告返还己支付的涉诉房屋的购房款675180元、公共维修基金15052元、面积补差款2160元、测绘费60元、物业费3708.36元（含垃圾清运费132元）、供暖费6681元、装修管理费339元；3、请求判令二被告赔偿原告购房款资金被占用期间的利息损失；4、请求判令二被告赔偿原告公共维修基金、面积补差款、测绘费资金被占用期间的利息损失；5、请求判令二被告赔偿原告涉诉房屋装修款损失51315.77元；6、请求判令二被告赔偿原告涉诉房屋增值补偿款75万元”。
此外，原告就涉案事实部分的相关陈述为——“2012年10月，二被告获得了朝阳区一号房屋的购房指标，因二被告觉得位置远且此前购买了位于朝阳区另外房屋一处，因此二被告向原告及原告父母表示，可以让原告购买涉案房屋。原告觉得双方是亲戚且自身需购买婚房，同意购买该房屋。原、被告遂约定原告用二被告的名义购买涉案房屋，所购房屋归原告所有，购房款、公共维修基金、物业费等与涉案房屋有关的费用都由原告承担，该涉案房屋可以交易后，二被告配合将房屋过户给原告。双方达成约定后，二被告与原告一起办理了购房手续，原告交纳了购房款等全部费用……”；
而被告方在该案中的相关陈述为——“本案纠纷并非借名买房合同纠纷，而是借款纠纷。……二被告系夫妻关系，二人曾向北京市朝阳区人民政府申购政策性限价住房，并于2012年获悉两限房己分配，且现场选房。当时二人因经济困难，于是在2012年10月左右，向柳某丽的亲妹妹柳某娟提出借款66万用于支付购房款，双方口头约定该笔借款为无息无偿借款，时限5年。……2014年10月，收房刚刚完毕，柳某娟之子原告称，其名下无房产使用，无钱买商品房，也没有资格申请政府保障房，因结婚需用房，提出该房借他居住2年左右，讲明由他自行装修，自行负担物业费、取暖费等相关使用费用。因二被告与柳某丽关系较好，虽然自己居住条件不佳，依然租房居住，还是答应了原告的请求。原告因此进入涉案房屋居住，并将房屋进行了装修”。
对于双方在该案中的上述表述，法院经审理认定涉案事实系——“二被告称其向柳某丽借款买房，首先，其未能证明双方就借款事实达成过书面或口头协议；其次，所借款项均由柳某娟直接支付至开发商，且存在多时段多笔支付，与借款合同常理不符。故本院对二被告所称借款事实不予采纳，认定该房屋购房款系柳某娟为原告购房支付。考虑到，涉案房屋购房款系原告支付，房屋亦由原告装修，本院亦难以采信二被告所称的借住给原告的陈述。关于原告与被告的真实合同性质，根据原告支付购房款并装修入住的事实，结合其与柳某丽谈话录音等证据，本院认定双方实系原告借二被告名义购房的合同关系”。
法院在该份判决书的本院认为部分及判决主文中表述——“本院认为，原、被告之间系借名买房合同关系，所购买房屋为限价商品房，该行为不仅违反了本市限价商品房的相关政策，亦损害了社会公共利益，应认定为无效合同。双方对于原告不具备购买限价商品房资格的事实均系明知，故对合同无效均有过错，应负同等责任。无效合同自始没有法律约束力，故本院对原告要求解除该协议的诉讼请求不予支持。原告要求二被告返还已付购房款675180元、公共维修基金15052元、面积补差款2160元、测绘费60元，上述费用均系原告合理损失，本院予以支持。
关于物业费和供暖费，系原告居住使用期间发生，其要求二被告返还，本院不予支持。原告要求二被告赔偿上述款项的利息损失，于法无据，本院不予支持。原告装修该房屋支出51315.77元及装修管理费339元，本院根据原告居住情况酌定二被告补偿原告4万元。根据查明的事实，本案诉讼起因在于二被告欲收回涉案房屋，其违背原承诺的行为，使得原告失去在该房屋具备上市交易条件时合法取得该房屋所有权的可能，故其应就原告信赖利益损失进行补偿，现因该房屋购买未满五年，在现有政策下市场价值不能合法实现，本院难以对原告的损失准确评估，原告现要求房屋增值补偿款，本院暂不予处理，原告可待该房屋符合估值条件后再行主张。
综上，判决如下：一、被告柳某丽、张某江于本判决生效之日起七日内返还原告徐某文购房款六十七万五千一百八十元、公共维修基金一万五千零五十二元、面积补差款二千一百六十元、测绘费六十元，以上共计六十九万二千四百五十二元；三、被告柳某丽、张某江于本判决生效之日起七日内补偿原告徐某文装修费用四万元；四、驳回原告徐某文的其他诉讼请求”。
该份民事判决书于2017年12月19日作出后，二被告提起上诉。在二审审理过程中，二被告于2018年4月11日书面申请撤回上诉，二审法院认为其撤诉申请不违反法律的规定，准许撤诉，在该（民事判决书发生法律效力后，柳某丽、张某江一方以返还原物为案由另行起诉徐某文、崔某一方腾退涉案房屋，法院作出民事判决书。在该判决书中显现，柳某丽、张某江一方的起诉要求及事实陈述为——“1、请求判令二被告腾退位于北京市朝阳区一号房屋，保持室内装修设施完整，交回钥匙、门卡、水卡、燃气卡、电卡及相关手续；2、要求二被告返还其占住期间由二原告垫付的费用6826.36元；3、要求二被告支付二原告自2014年11月至今占据房屋居使用费，合计165800元。
其方涉案事实与理由为：依照裁定,认定双方当事人之间存在借名买房关系，属于无效合同，应负同等责任，无效合同自始至终没有法律约束力，因无效合同取得的财产应自确认无效起始，互相返还，现二原告已经主动履行，将此笔款项交给朝阳执行庭，返还徐某文购房款及其他费用692452元，并补偿徐某文装修费4万元。二被告理应返还我方房屋及我方垫付水费、物业费、供暖等其居住产生费用并就其占有居住期间使用房费用进行补偿”；
徐某文一方就此涉案答辩陈述为——“我方不同意二原告诉讼请求，本案起因在于原告违反承诺，是原告出尔反尔造成的，买房的案件已经经三中院审理，原告在支付全部之前合同案件案款后，我方可以腾退房屋，要求6个月腾退期限，徐某文没有房屋，需要时间找房。供暖费物业费等问题，真实发生的根据票据我方可以支付，物业费交至2019年的不同意支付。之前的案件已经认定徐某文是实际买房人，徐某文有权合法无偿使用房屋，无需给与原告补偿”。
法院在裁判主文中表述——“根据本院查明的事实及生效判决的认定，徐某文与二原告之间的房屋买卖合同为无效合同，故徐某文及其共居人崔某应将涉案房屋交还二原告。另，根据生效判决，二原告已经将相应的装修费用予以折价补偿，故二被告在交还房屋的过程中，应保持房屋装修完好并已经移交涉案房屋相关手续。关于房屋使用费，因双方在合同无效案件中负有同等责任，且诉讼起因在于柳某丽、张某江收回涉案房屋，其违背原承诺，故本院仅支持二审案件生效后的房屋使用费。关于其他费用，双方无争议的部分本院不持异议，判决如下：一、被告徐某文、崔某于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾空交与原告柳某丽、张某江，同时一并移交钥匙、门卡、水卡、燃气卡、电卡及相关手续；二、被告徐某文、崔某于本判决生效之日起三十日内给付原告柳某丽、张某江自2018年4月12日起至实际腾房之日至按照每月4500元计算的房屋使用费；四、驳回原告柳某丽、张某江其他的诉讼请求”。
就本案来说，原告涉案陈述该北京市朝阳区一号房屋于2021年11月10日已满五年，符合上市交易要求，目前可以确定该房屋市场价值及计算原告损失情况，故原告再行提起了诉讼。案件涉案中，被告方当庭陈述当初买房时因二被告手中钱款不够，故由原告交纳了房款，但原被告口头说好钱够了可以赎回涉案房屋；原告当庭不认可被告方该陈述；法庭询问被告方就该陈述是否有相关书面证据等相佐证，被告方当庭表示无相关证据提交。对于涉案房屋有关款项的金额及给付情形、涉案房屋目前产权所有人情况等，双方涉案均无争议。原告涉案陈述其诉求被告方支付房屋增值补偿款150万元的依据系该房屋同面积同户型的市场成交价格为380万元，根据目前房屋现值380万元的金额情形，减去原告对涉案房屋当初的支出后，大概有300万元的溢值，再根据法院生效判决所认定的双方负同等责任，故诉求被告方涉案给付金额为150万元。
对于涉案房屋目前市场价值情况，原告方涉案表示若法庭可以认定房屋价值情况，我方可以不申请房屋现值的鉴定；被告方涉案则不同意原告的评估要求，认为房屋产权属于被告方，现房屋恢复到合同未订立时的状态，房屋的增值与否和原告无关。本院就此考量涉案具体情况及认定标准，认为依据目前涉案证据可以查明案件事实及有效裁定，为减少当事人的诉累，故决定不予开展涉案房屋市场价值鉴定事项。被告方还当庭陈述涉案房屋系被告方自有自用，并没有出售的打算，原告的涉案诉求必须是建立在合同有效，被告方违约的情况下，但该合同属于无效合同，自始至终没有法律约束力，原告在法律层面是不可能取得涉案房屋所有权的，其不是善意第三人，根据涉案两个生效判决，二被告已经给了原告相关款项，双方已经完成了房屋钱款交割返还及赔偿事项，故被告方不予同意原告涉案诉求，请求法院判令驳回其诉求。

裁判结果
一、判令被告柳某丽、张某江自本判决确定生效之日起三十天内给付原告徐某文涉案房屋有关差价损失补偿款五十万元整；
二、判令驳回原告徐某文涉案之其他诉讼请求。

 点评
当事人的合法权益受法律保护。当事人亦应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉求所依据的事实提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。现本案争议焦点有两方面，其一为被告方涉案责任与否的认定，其二为责任承担的赔偿金额认定。现有涉案已发生法律效力的民事判决中认定了“本案诉讼起因在于二被告欲收回涉案房屋，其违背原承诺的行为，使得原告失去在该房屋具备上市交易条件时合法取得该房屋所有权的可能，故其应就原告信赖利益损失进行补偿”，“诉讼起因在于柳某丽、张某江收回涉案房屋，其违背原承诺，故法院仅支持二审案件生效后的房屋使用费……”。综上，可以涉案确定被告方具有相关违约情形。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。不论涉案房屋的法律性质认定如何，房屋产权最终归属如何，当初被告方系对原告有相关承诺的，现被告方毁约，应就此承担相应的违约责任；故原告方涉案诉求被告方对其涉案相关信赖利益损失进行补偿，合乎情理，也于法可据。
对于涉案原告诉求中所表述的要求“判令二被告向原告支付朝阳区一号房屋的增值补偿款150万元”的诉求，依据该房屋的产权关系以及物权权益，该房屋的增值利益不应归属原告所有，原告依据该房屋目前产值来主张计算诉求金额不妥，这也是本庭涉案不进行该房屋产值评估的原由。原告的涉案损失应当是原告因当初被告方的承诺，借名出资购买了涉案房屋，现被告方违背承诺，原告因当时未能有效购置所居住房屋，后若需重新购房时所增加的有关房屋差价之补偿。但是，法院对涉案纠纷之相关生效判决中亦表述了“原、被告之间系借名买房合同关系，所购买房屋为限价商品房，该行为不仅违反了本市限价商品房的相关政策，亦损害了社会公共利益，应认定为无效合同。双方对于原告不具备购买限价商品房资格的事实均系明知，故对合同无效均有过错，应负同等责任”。
综上，法院在全面、客观审查涉案证据及充分听取涉案各方的诉讼意见后，结合案件具体案情，根据双方亲属关系状况及涉案房屋的有关居住使用情况等，认为原告虽然诉求中有关表述用词欠妥，但法院从充分保障当事人权益考量，予以纠正后考量支持其涉案相关诉求；对被告方之涉案抗辩免责答辩不予支持；同时，亦结合涉案生效裁判文书中有关“……使得原告失去在该房屋具备上市交易条件时合法取得该房屋所有权的可能”之表述，现依据公平原则，酌定被告方柳某丽、张某江给付原告涉案房屋有关差价损失补偿款为五十万元整；对原告涉案之其他诉求金额不予支持。