“金三银四红五月”武汉新房成交上演“过山车”

5月举行的第40届武汉春季房地产交易会，无疑给武汉楼市点了一把火。就在5月31日，武汉房交会组委会宣布，为满足广大购房群众和开发企业的需求，本届房交会将延长15天至6月15日结束。

从“金三”的成 交量大增，到“银四”的大幅下跌，再到“红五月”的强势反弹，近几月的武汉楼市可谓跌宕起伏，似上演“过山车”。

据武汉住房保障和房屋管理局数据，4月份武汉新建住房网签销售套数7487套，环比3月大幅减少48.87%；不过随着房交会的举行，5月新房成 交出现强势反弹。5月武汉新建商品住房成 交14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成 交量。

5月中旬，《每日经济新闻》记者实地走访调查了武汉多个楼盘项目发现，当地楼市表现冷热不均，有高端豪宅项目甚至 开盘“日光”，而对于大多数刚需项目而言，打折销售仍是普遍选择，特别是部分出险房企的项目甚至处于停滞状态。

建设中的武汉长江中 心项目 每经记者 陈利 摄

多盘“降价跑量”，有项目最 高跌价五成

通过几天的实地走访调查，记者发现，虽然5月份武汉楼市成 交量有所回反弹，但在硚口区、江岸区、洪山区等多个热门板块，不少楼盘项目的销售策略仍然是“降价跑量”。

龙湖揽境是龙湖在硚口区古田板块打造的首 个近百万平方米大盘综合体。记者于周六下午3点到达该项目，发现售楼部里坐满了正在咨询的购房者。

“周末到访情况还不错。”项目置业顾问李成告诉记者，春节后项目整体成 交情况相比去年有所上升，特别是2~3月情况最 好，“这两个月已经有所下降了。”

据李成介绍，目前项目已是准现房销售，最快将于6月底交房。“现在首套房利率只有3.9%，还能免契税，我们项目现在还有很多优惠措施。”

以一套建面143平方米的四房为例，原单价16185元/平方米、总价约230万元，但只要马上定房就可享受一定折扣，三天内付清首付款还可享受九七折及清盘优惠九七折的优惠。此外，在限定时间里还可享受三江航天专属团购优惠九七折，以及购买地下车位直接减7万元。“所有优惠算下来，这套房总价只要约205.6万元，单价14476元，相当于打了九折还多，总体优惠了24万元。”

在距离该项目约3km的华发·都荟天地销售中 心，虽然已是下午快6点了，但现场仍然坐满了看房者。据公开资料，该项目地块于2020年底被华发以底价74.69亿元获得，楼面地价超过11100元/平方米。根据出让文件要求，竞得人须先行启动规划中学建设，且在挂牌成 交后的20个月内完成建设并交付。另外，需配建1所24班小学、2所幼儿园总班数不少于18班。

“我们在售房源面积在84~137平方米，价格整体优惠后约18500元/平方米。”项目置业顾问张瑶告诉记者，由于项目自身要配建小学和初中，对很多家庭都具有吸引力。“虽然人气没有2~3月时高，但相比其他项目来说还是要好很多。”

据记者了解，该项目在2022年下半年曾一度降价出售，优惠后的均价不到17000元/平方米。在当地业内人士看来，“这个价格可以说是在亏本卖了，就算是现在价格上涨了一些，但利润还是很低。”

“从我们项目近段时间到访和成 交情况来看，这个月环比应该是有所下降的。”在某百强房企位于武汉洪山区白沙洲板块项目，该项目营销负责人许策告诉记者，可能此前一个月能卖20多套，但这两个月就只能卖到10来套。

记者来到该项目现场时正值周五下午，在记者采访的一个多小时里，该项目现场并未有客户前来咨询。

“与周边其他几个项目相比，我们这几个月的成 交情况还算是比较好，部分项目由于公司资金问题爆 雷的，销售就已基本处于停滞状态。”不过许策也直言，项目现在的销售价格肯定是打了折的。

据许策介绍，他所负责的项目属于刚需产品，2021年10月开盘时毛坯均价为12500元/平方米，但现在项目精装房的均价是13000元/平方米。“我们的精装标准是2000元/平方米，现在价格就相当于打了9折。”

“打折是整个区域项目普遍存在的情况。”许策向记者透露，周边3km范围内项目售价与去年底相比，基本打8折。

但在许策看来，这并不算多。“三环外甚至稍微再远的地方，个别项目原来（去年）的销售价格在9000~10000元/平方米，但今年价格降到了6000甚至5000元/平方米，降幅最 高达到了50%。主城区的一些项目虽然没有直接对外说价格降了，但实际上网签价格相比于备案价格也是有所下降的。”

线上房交会，给武汉楼市添了一把火

事实上，面对新房市场成 交回落，武汉市相关部门也在为提振市场而努力。基于此，武汉从5月1日起举办第40届武汉春季房地产交易会，为期一个月。

在房交会期间，武汉市相关部门给出了维修资金补贴、契税补贴等多项购房利好政策。如在武汉市二环线外购买新建商品住房的，给予维修资金补贴，其中购买首套住房的全额补贴，购买第 二套住房的补贴50%；在武汉市新城区购买新建商品住房的，除维修资金补贴外，对购买首套住房的再给予全额契税补贴，对购买第 二套住房的再给予50%契税补贴。

记者了解到，在房交会期间，包括武汉城建集团、保利发展、楚天地产等在内的房企纷纷推出了相应的优惠政策。如城建集团联动旗下34个楼盘，活动期间前1000名成功认购者每套房源可获补贴5万元，认购已交付房源补贴一年物业费，还有价值6万元的车位优惠券；保利庭瑞·阅江台在房交会期间可专享九八折、现场签约九九折和按时签约九八折三重优惠；保利·时光印象除了留汉人才可享专属的九五折优惠外，还有到访礼、特价房和车位券等一系列让利举措。

虽然在房交会开幕的前三天，武汉市商品房住宅成 交量分别仅为98套、112套、87套。但假期后成 交量迅速反弹，在5月7日当天的网签量达到了766套，5月30日当天的网签量甚至突破千套，达到1010套，也是年内武汉新房日成 交量首破千套。

整个5月份，武汉新建商品房成 交16148套，其中新建商品住房成 交14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成 交量。

据介绍，此次房交会线上展会于5月1日启幕，截至5月31日，房交会线上平台累计浏览量71万次，累计用户数2.3万。线上累计成 交10838套，网签面积127.8万平方米，金额194.2亿元。

就在5月31日，武汉房交会组委会宣布，为满足广大购房群众和开发企业的需求，进一步支持合理住房消费，第40届武汉春季房地产交易会将延长15天，至2023年6月15日结束。

“政策更多地是利好于二环以外的刚需项目。”武汉当地一企业项目负责人告诉记者，对于二环以内的项目特别是高端项目利好作用很有限。

武汉龙湖揽境售楼部的看房者 每经记者 陈利 摄

直播获客“惨淡”，多数楼盘依赖渠道销售

值得注意的是，在今年2、3月武汉市场行情好转时，有部分楼盘项目收回了此前的折扣点数。

克而瑞监测数据显示，包括位于王家湾板块的中铁建花语汀澜、丁字桥板块的万科新都会、天地雅园等超15个项目，在3月时曾收回至少3个点的优惠，但随之而来的则是周均到访客流量的迅速下滑，最 高下降幅度超过了50%。“前期低迷型城市当前涨价基础不稳，一旦价格上行基本都会带来成 交量的回调。”

而当下略显疲软的市场环境和购房者浓厚的观望情绪，也让坚守在售楼部的开发商置业顾问和渠道经纪人，开始在不同平台寻找新的流量密码。

记者在走访位于武汉东西湖区某头部房企项目时，项目展示中 心除一位工作人员带着前来面试的置业顾问熟悉环境外，并无其他访客，中介渠道也因工作空闲，只安排了一位内场值班人员。

该项目置业顾问刘文向记者介绍，他们获客依赖中介分销比较大。“占比能达到50%左右吧，我们项目今年自己也开始在抖音直播卖房，但效果并不是很好。”据其透露，刚开始直播时观看的人也没有，就喊项目上的人到直播间充当“水军”评论、转 发。“坚持了两三个月了，这个月开始自然客流增多，每天都会有客户留下电话，不过打过去很多都是装修、家居公司的，希望后期交房能有合作。”

记者了解到，目前武汉已有多个楼盘项目通过直播方式卖房。“我们是从集团层面就要求每个项目今年都要直播。”在许策看来，直播主要还是增加项目的知名度，“让客户知道有我们这个项目、在卖什么产品，尤其是在当下公司因为资金问题没有与渠道进行合作，获客渠道只能靠项目自身想办法的情况下。”

“现在一场直播能有100人观看就不错了。”吴石是某百强房企武汉区域的相关负责人，他告诉记者，公司也是每个项目都在直播。“相对于其他区域项目直播观看人数仅个位数情况来看，我们还算好的，有时能同时有50人以上在观看。”

不过相对于自行开发获客渠道，当前武汉绝大多数项目对分销渠道的依赖性依然很高。“尤其是一些本地央国企项目，如武汉城建、武汉城投的，70% ~80%甚至最 高能达到90%以上销售要依靠渠道。”许策告诉记者，一般来说，佣金比例是4~5个点，但有的项目最 高能有6个点。

豪宅不愁卖，有单价6万+项目开盘“日光”

不过，在普通住宅市场下行的情况下，武汉高端市场却是另一番情景。

5月24日，武汉天地云廷三期T3/ T4号楼开盘，推出117套面积在325~350平方米的房源，开盘当日即宣告售完。据了解，半年时间里该项目备案价较前一期上涨了19086元/平方米，最 高售价达7.82万元/平方米，整体均价达65868元/平方米。这也是武汉首 个备案均价突破6万元/平方米的项目。

5月中旬的一天下午3点左右，记者在位于武汉二七滨江板块的新希望D10项目现场看到，售楼部里坐满了正在咨询的购房者，还不时有新的人群进入。据项目置业顾问介绍，项目P1P3地块最 后1栋住宅在近期推出，156套房源全是建面约210平方米的套四户型，相较于2022年10月初开盘时的备案均价，新推楼栋价格每平方米有超过3000元的上涨。

“今年我们明显感觉到，二三月份不管是豪宅还是刚需整体市场是回暖的，到3月底、4月初，市场就慢慢开始往下落了，但今年武汉豪宅市场比较稳定，没有大起大落。”一民营房企武汉区域营销负责人王芝告诉记者，她们公司在二七滨江板块开发的项目套均800万元以上，但今年以来在没有新开盘的情况下，月均成 交量能维持在20套左右。

“据我了解，区域板块内每个项目成 交情况都还不错，每个项目在同一时期推出的产品面积段都有一定的差异性，能及时补足市场所缺，给不同客户群体不同的选择。”

武汉当地机构大家顾问统计显示，今年1~4月，武汉单价4万元以上住宅产品在仅有434套新增供应的情况下，累计成 交637套，成 交量占到去年全年的49%，供求比仅0.57。而截至5月22日，武汉单价4万元+豪宅成 交备案数量已达到2022年整年的约67%。

值得注意的是，被称为武汉豪宅“七朵金花”（长江中 心、华润瑞府、中信泰富滨江金融城、武汉沙湖中 心、保利天君、复星外滩中 心、新希望D10天元）项目的备案均超过70套。如长江中 心项目备案166套房源，其中一套位于项目R5号楼60层的406.5平方米房源，备案单价52066元/平方米，备案总价超2000万元，这也是自2018年以来武汉第15套备案总价超2000万元的非别墅住宅。

除了新房，武汉豪宅二手房亦表现得可圈可点。数据显示，今年1~4月，武汉全市单价4万元以上二手房累计成 交393套，占了去年全年成 交量的56%，创下2019年以来的历史新高，千 万 级豪宅最 高成 交价达到了7.2万元/平方米。

“我们去年入市的时候市场情况不是很好，价格定得也不高，今年我们不会一味要求去化，主要目标就是做溢价。”王芝说。

二手房价同比“14连降”，学 区 房也扛不住

值得一提的是，虽然武汉豪宅二手房市场价格有所上涨，但整体来看，降价仍是武汉二手房市场的主流。

据贝壳指数，4月份武汉二手房平均房价为16286元/平方米，环比上月下降0.9%，同比去年下降5.8%，挂牌价和贝壳指数呈现出同步下降趋势。

“每年3、4月都是学 区 房的成 交高峰，但之后成 交情况就会慢下来，这两个月我们已经明显感觉到了来看二手房的人少了很多。”武汉江岸区一门店经纪人邓瑶告诉记者，这个月因为有房交会的政策，成 交量会好一点，但跟3月比还是有一定差距。

武汉房地产经纪行业协会统计数据显示：3月武汉二手房成 交12786套，环比上涨约70%，同比涨幅高达约110%；4月成 交12405套，成 交量同比增加约95%，占到武汉市住宅交易总量的58.49%。这是武汉连续两个月二手房成 交破万套，并反超新房。

但从与销量相对的库存来看，今年武汉的二手房挂牌量已接近18万套，与新房不相上下，并有不断增长的趋势。这也导致二手房价格不断下调。

以江岸区标杆学 区 房越秀星汇君泊为例，其对应的学校为武汉市实验博雅小学，目前在售的一套90平方米小套三房源，2022年10月挂牌，业主已先后降价8次，目前售价188万元，挂牌单价20997元/平方米。而记者查询获悉，这套房源初挂盘价为229万元，降价已超过了40万元。而同小区挂牌的70套房源，从挂牌至今价格也有不同程度的下调。

同属于江岸区的融科天城，业主也普遍下调了二手房出售价格。如近期融科天城四期成 交了一套建面141.86平方米房源，同样是在2022年10月挂牌，在经历231天5次调价后，该房源最终以505万元的价格成 交，相比业主598万元的预期价格下调达93万元。

据国家统计局数据，4月份武汉二手房住宅价格同比下跌3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但这已是武汉二手房价格连续14个月同比下跌，说明武汉二手房市场仍在下探。

另据房天下研究院监测，5月武汉二手房挂牌均价为16891元/平方米，环比上涨1.99%，同比则下跌5.30%。

值得一提的是，5月31日，武汉市教育局公布了2023年武汉市各区义务教育公办学校入学划片，或许会在一定程度上激活武汉的学 区 房市场。

如在武汉光谷片区，随着部分新楼盘陆续交付入住，一些小学在服务范围不变的情况下新增了服务小区。如光谷第六小学新增旭辉千山凌云二期小区，光谷第八小学新增华润昆仑御小区，光谷第十四小学新增美的云筑小区，光谷第十六小学新增中城龙湖森林小区，光谷第十七小学新增南山府、南山天樾、民发·盛特区小区，光谷第十八小学新增光谷正荣府、新希望锦粼九里小区，光谷第 二十六小学新增武汉玺院小区等。

（应受访者要求，文中李成、张瑶、许策、刘文、吴石、王芝、邓瑶均为化名）