什么是小产权房？买小产权房的风险有哪些

由于大中城市房价过高和人口流入较多、土地供应有限等原因，使得房价一路高涨，小产权房于是出现了大量的现实购买人群。那么，对于购买小产权房，有什么风险呢？

什么是小产权房？主要有3种解释可以让你明白什么是小产权房。

第一种，主要是针对开发商的产权而言的。将开发商的产权叫大产权，将购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。

第二种，是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的。不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房。

第三种，是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将此类房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。

对于这些没有合法建设手续的房屋，它就是不合法，就有随时会被强制拆除的风险。小产权房购买时风险有哪些？

（一）关于法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但对于本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）没有房产证、产权证

从法律的角度而言，小产权指的是没有产权的房屋，也就是说这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。因此，无法拥有一本合法合规、有效的房产证。此外，还无法拥有产权证。因为办理产权证，需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证等“五证”的。

（三）房产不能转让、抵押

“小产权房”没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，而不具有房屋抵押、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（三）无法办理银行贷款

由于小产权房没有经过备案，没有房产证，因此银行是不给予贷款的。因此，若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。

（四）存在政策上的风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（五）监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。