什么是凶宅？买二手房如何避免买凶宅？

买房可以说是中国人一生的大事，没有之一。因为房价和市场等各种原因，二手房是热门选择，但是买入一套别人曾经住过的房子，就像穿他人的衣服和鞋子一样，不一定贴身，也不一定合脚，尤其是你不知道这套房子原来经历过什么。很多朋友在购买二手房的时候都害怕买到“凶宅”，那么怎么样避开它呢？

一、什么是“凶宅”？

现在我们主要说的“凶宅”是指曾发生过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非自然原因死亡事件的房屋或场所，当然老人自然死亡、正常病亡等不包含在内。目前我国法律中是不会将“凶宅”视为物理瑕疵，所以在过往的一些判例中，也经常出现买了“凶宅”之后无法退房的情况。

二、如何避免买到“凶宅”？

（一）购买前调查

1、房屋价格低于市价需留意

一般来说如果房子价格远低于市场价格，那么肯定有问题。

2、走访一下小区

如果房子是凶宅的话，小区内或多或少会引起过议论，容易打听出来。比较容易打听到的地方包括居委会、物业公司和隔壁左右的邻居。

3、查询新闻

网上搜索这个小区，看看有没有相关的新闻报道。像一些特大的刑事案件，有些媒体是会公开报道的。

4、房产证辨别

如果房子房龄老，但房产证下发日期比较晚的话，应当问清业主房子是继承的还是买的二手房。如果是继承的就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情，都要了解清楚。

5、询问派出所

如果是有凶杀或者是他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是派出所没有义务向所有人公开这些信息，需要业主陪同一起去（有时即使业主本人到场也不给查）。

6、询问经纪人

对于长期深耕某一片区的经纪人来说，他对于周边的重大事件应该都有所关注，那么遇到报价低的房子，不妨做些联想再加上询问，应该很容易辨别是否是“凶宅”。

（二）实地勘察

1、屋内是否有宗教祭奠陈列

如果遇到这类房子，一定要打听清楚业主的工作情况，是单纯的信奉还是有别的原因。

2、留意大门框有没有变形

一般情况下，门框已经出现变形、扭曲、有大小窟窿等问题时，就要十分小心，这一般预示着房子很久已经没有人居住过。

3、阳台边上是否出现青苔、发霉等情况

通常阳台是采光的重要地方，如果阳台墙边或墙脚等地方，已经出现青苔，甚至发霉这些情况，这是排水排不清而遗留的证据，对人的身体健康影响尤为明显。

4、墙上贴满了符咒或挂满了葫芦等

如果房屋内很多地方有“不祥”的物品，比如门顶或是墙上等地贴满了很多的符咒，或挂了很多葫芦等挂件，购房者一定要对此类房屋有所警惕。

5、户型有过大改动的房子，也要细心留意

现在有些户型，一进去后，你会发觉明显是大改动过的。对于这种户型，不能说一定不能买，而是要学会去分析。例如可以适当了解，改动后这些人是搬了大房子还是因为别的原因搬走了等等。一般房子做过大的变动、变化后，不是大吉，就一定是大凶。因此，以这个作为标准去判定，是颇为可信的。

（三）签约时的风险控制

因为法律上没有凶宅的定义、自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目。换言之，业主对房屋的物理瑕疵是有披露义务的，但是“凶宅”显然不属于物理瑕疵，不属于被强制披露的项目。

但是如果在合同中约定了，业主必须披露“凶宅”这样的信息的话，那么业主不披露就属于重大隐瞒，未来要求撤销合同或退房就有了依据。因此在委托合同及购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对中介都是很有必要的。