购买二手房入住前后需要注意的事项

如今，随着城市建设的发展趋势，二手房交易逐渐呈现出超越一手房的态势。一些老旧的二手房，也受到了不少人的青睐。买二手房，要注意很多问题。今天，我们就来看看购买二手房有什么注意事项。

1、剩余产权年限

很多人分不清房龄、房屋的产权年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以要先搞清楚这几个概念。

房屋产权年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限。

房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的。一般而言，即使是一手房，房产证日期和建成时间之间也会有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。

普通住宅的产权年限一般为70年。例如，开发商1999年拿地，土地使用年限到期时间为2069年；该房子交付使用的日期为2000年。那么到了2017年，该房屋的剩余产权年限为52年（即2069年－2017年）。该房屋的房龄为17年（即2017年－2000年）。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。

2、贷款年限

买二手房并办理商业贷款时，贷款年限会受到个人年龄和房龄的影响。在借款人年龄固定的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。贷款年限短，月供就会相对较高，每个月的还贷压力就会比较大。

3、房屋剩余寿命

房子和人一样，都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。

4、居住的舒适度

新建的房子，在户型设计、园林规划等方面，都比较新颖、相对来说会更加人性化，物业管理也比较完善。而一些房龄比较老的房子，小区的环境比较差、车位不足、物业管理方面相对不完善，居住的舒适度大大降低。

二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

1、双方沟通

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、缴纳定金

如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、产权审核

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契缴税

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

5、过户

办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

6、物业交割

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

买房是一件大事，买二手房时，一定要注意交易流程、交易注意事项等方方面面，以便选到满意的房子。