11月份武汉房地产市场形势分析与展望

近日，武汉克而瑞发布11月武汉市场形势分析与展望，内容显示2022年1-11月供应同比下滑52%，1-11月成 交同比下降51%，价格同比下降3%。

武汉新房市场分析

2022年1-11月供应同比下滑52%，1-11月成 交同比下降51%，价格同比下降3%。市场延续筑底行情，叠加疫情多区频发需求持续走弱，整体去化压力有所扩大。

表：2022年1-11月供求指标及同环比对比

1、供应：11月供应90万平方米，环比增长87%，10月供应大幅收紧处年内低位，叠加11月中远城区齐发放量供应显著回升，相较去年同期下滑50%，腰斩仍处历史低位。

2、成 交：11月成 交60万平方米，环比下滑20%，同比下滑47%。疫情反复贯穿11月，多区进入临时封控状态，购房者信心越显低迷，渠道拓客占绝优势，各大房企仍在采取“以价换量”的营销策略，持续向市场推出特价房。

3、新开盘：11月全市累计开盘14频次（新开盘3/续销11），受疫情封控影响，项目入市频次较10月大幅缩水，其中新开盘项目锐减4个，续销项目锐减6个；11月区域焦点项目频入市，开盘形式占比大幅提高（开盘6/平推8），整体去化率25%，较10月回升12pct；其中，中 心城区去化率27%，首日去化环比增长12pct，市场热度显著提高，主要依赖滨江板块热的月亮湾、武汉天地两项目拉动，远城区去化率21%，首日去化环比增长16pct，主要依赖金银湖别墅单盘拉动。

图：2016年1月-2022年11月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

4、来访认购：疫情多区频发呈快速蔓延的态势，近乎波及整个武汉，其中最为严重的当属远城东西湖区，其次为武昌、洪山、江岸，其他行政区亦或多受到一定影响，导致11月案场热度骤降，单盘来访量对比7-10月月均下滑85组，单盘认购对比7-10月月均缩减6组，整体转化率受中 心城热项目有所上升。

2022年11月案场单盘来访量171组，客户到访受到较大制约，对比7-10月月均单盘量下滑85组，仅略高于今年1月，属内年次低位。

图：2019年1月-2022年11月来访量走势

2022年11月案场单盘认购量11套，对比7-10月月均单盘量收紧6套，是近四年来的次低位，略高于今年1月，不及2020年疫情期间的认购水平，多区域的项目售楼部、道路临时管控，客户观望情绪大幅加重，置业计划顺势延后。

图：2019年1月-2022年10月认购量走势

武汉短期市场预判

武汉克而瑞认为，武汉三季度因救市政策效用边际递减、疫情反复防控措施参差不齐、停工断贷缺乏有效支持，市场信心持续不振，楼市一直处于下行调整期。

进入11月以来，楼市仍延续筑底行情，加之疫情呈现多点散发、多链交织、多区频发的快速蔓延态势，市场信心未得到改善的同时供需两端所展现出的问题越发尖锐。

值得关注的是，因四季度经济复苏步伐的走弱，消费、投 资、出口三驾马车全面下滑，中 央11月针对房地产和疫情的动作频繁，适时的纠偏利好，给予社会、行业更多的确定性，至此武汉楼市所面临的几大问题也有望在年内得到边际缓解：

首先是社会经济生活开始逐步回归正轨，社会面确定性的增强将极大提振各方信心，其次保交楼得到专项的资金支持，部分房企短期偿债压力将得到缓解，市场供应一端所延伸出来的问题得到阶段性化解，对稳固行业发展进而提振市场信心有极大促动，例如三季度我们看到的为达回款谜之降价引起的维权事件、优先考虑现房不买期房等市场现象，无疑加重了市场观望情绪、拉长了销售周期，截至12月相关纾困资金已有到位：中国银行湖北省分行、建设银行湖北省分行等多家国有大行发挥带头作用，近期与多家房企签署了战略合作协议，其中包含武汉城建这类地方国企以及武汉南德这类民营房企，累计提供意向性融资总额达96.23亿元。

综上，武汉克而瑞判断楼市的政策拐点或已出现，现已出台的上下两极政策相辅相成，所形成的叠加效应或在疫情平复时逐步显效，然而市场拐点仍尚未显现，置业信心和能力仍需时日恢复，短期较难扭转市场的下行预期。

市场层面，年终即便供应放量增长，成 交显著反弹亦难以持续，销售仍极度依赖促销，从今年市场不同置业群体所展现出韧性及预期变化来看，城市均价或将进一步走低，前三季度靠单一置业群体拉升城市均价再难维系。市场将延续分化格局，同时伴随着置业信心的回正，分化将进一步加剧，“强者越强，强者通吃”时代开启。